Аварійний будинок: як отримати статус та потрапити до програми розселення

Нині система ЖКГ налічує у Росії понад 50 тисяч багатоквартирних будинків, визнаних аварійними. Щоб змінити ситуацію на краще, восени 2022 року Уряд РФ оновив програму переселення і додав до неї «свіжі» аварійні багатоповерхівки. У нашому матеріалі розповімо, що таке аварійне житло та як потрапити до програми розселення.

Що таке старе та аварійне житло

Аварійний будинок - це будівля з повністю або частково зруйнованим фундаментом, дахом, несучими стінами та іншими основними конструкціями. Безумовно, подібні будівлі є загрозою для мешканців. Чим більший ступінь руйнувань та зношеності будинку, тим вищий ризик отримати ті чи інші травми. При цьому пошкодження самих конструкцій можуть досягати від 50 до 90% загальної сукупної площі. Старе житло - це об'єкти нерухомості з пошкодженими елементами, проте зберегли міцний фундамент, стіни і дах. За всієї ілюзорної стабільності будинку проживання в ньому є дуже сумнівним. Існує спеціальний класифікатор ветхості житла. Для будинків, збудованих з каменю, допустимий відсоток зносу – 70%. Для будинків, виконаних із дерева, – понад 65%. Ця цифра стосується також дерев'яних мансард. Відмінності аварійного житла від старого полягають у трактуваннях. Для наочності складемо порівняльну таблицю і детальніше розберемося в чому ж різниця.

На відміну від аварійного житла старі будинки включають у програми реконструкції та капітального ремонту. Вважається, що їх ще можна впорядкувати і продовжити будинкам життя. З цієї ж причини власникам квартир у старих будинках не надають нової квартири. Таке можливе лише на час капремонту. Якщо ж будинок визнано аварійним, капітальний ремонт не допоможе. Дах, стіни та фундамент ризикують обвалитися будь-якої миті. Це дуже небезпечно для мешканців. Власникам аварійного житла належить інше натомість. Причому, як у новобудовах, так і на вторинному ринку. Замість розселення мешканці можуть претендувати на компенсацію, розраховану з урахуванням ринкової вартості об'єкта. Сюди також входять витрати на переїзд та інші витрати власника. Ще один момент – приватизація. Для старого житла вона не заборонена, проте може вимагати детального узгодження. А ось квартиру чи кімнату в аварійному будинку приватизувати не можна. При цьому купити чи продати житло можна. Але покупцеві не вдасться взяти іпотеку чи використати материнський капітал. Банки відмовлять у житловому кредиті, якщо будинок визнаний аварійним.

Як зрозуміти, що будинок визнаний аварійним

Уся інформація про аварійні будинки включена до єдиного всеросійського реєстру. Існує три способи дізнатися про статус визнання будинку аварійним. Спосіб 1. Запросити інформацію на сайті ГІС ЖКГ. Для цього необхідно відкрити сайт державної інформаційної системи житлово-комунального господарства та вказати адресу будинку. Усі поля заповнювати необов'язково, система відобразить статус за суб'єктом РФ, містом, населеним пунктом, вулицею та номером будівлі. Після введення адресних даних натисніть кнопку «Знайти».У разі визнання будинку аварійним у рядку пошуку «Стан» відобразиться статус «Аварійний» та об'єкт нерухомості буде пофарбований у червоний. Спосіб 2. За допомогою сайту "Реформа ЖКГ". На даному майданчику зібрано докладну інформацію про всі аварійні об'єкти нерухомості. У вкладці "Розселення аварійного житла" також необхідно ввести адресу будівлі. Адреса слід вказувати без жодних скорочень («м.», «д.», «вул.»), система автоматично розпізнає дані, якщо будинок внесено до Реєстру. Після відображення потрібного об'єкта з'явиться інформація про терміни визнання об'єкта аварійним, запланованому переселенні, а також загального ступеня зношування та дефекти всіх конструкцій будівлі. Якщо натиснути на рядок «Документи» у лівому нижньому кутку, відобразяться висновки комісії та рішення місцевої влади про визнання житла аварійним. Спосіб 3. Запитати інформацію в адміністрації міста. Аварійні будинки перебувають на балансі муніципалітету. Тому вся інформація про них має бути у місцевої влади. Як варіант, можна написати звернення до адміністрації міста та уточнити інформацію. Крім того, на початку лютого 2022 року було ухвалено нововведення: включати особливий статус «Аварійне житло» у витяг з ЄДРН. Це має допомогти покупцям аварійного житла уберегти себе від проблем. Тим більше, що новим власникам квартир в аварійних будинках з 2019 року не надають житло натомість (ст. 32 ЖК РФ). Насправді ж, у виписці з ЄДРН не завжди можна знайти інформацію про аварійність будинку. Так буває, якщо місцева влада не подала її до Росреєстру. Однак ви можете перевірити ці дані та замовити виписку на сайті ЄДРН.Реєстр. Вся процедура відбувається онлайн за 5 хвилин.Достатньо просто вказати номер телефону та e-mail для отримання потрібного паперу. Після оплати замовлення виписка з ЄДРН прийде на вашу електронну пошту. Увага! У звітах, сформованих з 1 березня 2023 року, ПІБ власників об'єктів нерухомості замінено на фразу «фізична особа». Це пов'язано з набранням чинності новим законом, який забороняє Росреєстру видавати ПІБ власників. Зразок витягу з ЄДРН про визнання будинку аварійним

Як визнати будинок аварійним

• підготувати список пошкоджень будинку, обов'язково включивши до нього опис поточного стану фундаменту, стін та даху, що несуть. Безперечним плюсом є не лише письмова фіксація дефектів, а й запис відео, а також фото.
• направити весь перелік недоліків будинку, фото- та відеопідтвердження до регіональної житлової інспекції та муніципалітету з проханням сформувати спеціальну комісію, провести обстеження та за результатами визнати будинок аварійним.
• отримати відповідь із уповноважених відомств. Як правило, перевірка документів та сама експертиза триває 30 календарних днів з моменту реєстрації заяви.

Якщо комісія визнає будинок аварійним, то всіх мешканців включать у програму розселення, а інформація про поточний статус об'єкта з'явиться у єдиному всеросійському реєстрі.

Як працює переселення з аварійного житла

У Росії в 2019 році стартував нацпроект «Житло та міське середовище», в рамках якого мешканці аварійних будинків переселяють у впорядковані квадратні метри. Фінансування програми здійснюється з кількох джерел, зокрема і рахунок коштів федерального бюджету. Загалом по країні зараз понад 9 млн. квадратних метрів визнано аварійними.

Все розселення здійснюється в порядку черги і в пріоритеті виявляються ті будинки, де є найбільша ймовірність обвалення конструкції. Отже, якщо фундамент вашого будинку дав тріщину, а стіни, що несуть, покосилися, то ви маєте право вимагати переселення з аварійного житла в першу чергу. Реалізація цього нацпроекту запланована до 2025 року включно.

Згідно з умовами нацпроекту, переселення здійснюється в кілька етапів:

1. Реєстрація заяви та підтверджуючих документів з проханням про переселення до міжвідомчої комісії.
2. Офіційна відповідь про визнання будинку аварійним разом із ухваленим рішенням про переселення.
3. Додавання адреси об'єкта до єдиного реєстру аварійного житла та автоматичне включення до програми розселення.
4. Повідомлення про вилучення аварійного об'єкта нерухомості та варіанти угод про матеріальну компенсацію або повне переселення.
5. Узгодження варіантів та підписання найбільш прийнятного для всіх сторін. Законом відведено 90 днів на те, щоб адміністрація та мешканці аварійного будинку досягли домовленостей;
6. Переселення у впорядковану житлову площу з підписанням акта;
7. Оформлення права власності в Росреєстрі або підписання договору про тимчасовий соціальний найм. Крім того, на цьому етапі також можлива повна грошова компенсація за вилучені аварії квадратні метри.

Куди переселяють із аварійного будинку

Усі власники можуть отримати два варіанти компенсації за аварійні метри. У першому випадку це може бути одноразове грошове відшкодування відповідно до ринкової вартості житла. Оцінка провадиться незалежною експертною комісією. Однак не завжди отриманих коштів достатньо для покупки аналогічної площі квартири.

У другому випадку власника можуть переселити із аварійного житла. Обидва варіанти обговорюються із власниками. При розбіжності можливий комбінований варіант. Наприклад, коли переселенці отримують нову квартиру, меншу за площею та кількістю кімнат, ніж була раніше, але адміністрація виплачує грошову компенсацію за невідповідність по метражу.

Разом з тим, нове житло замість старого обов'язково має мати всі інженерні комунікації, кухню з робочою плитою. Розташування нового будинку має повністю відповідати очікуванням власника. Якщо угоди не досягнуто або буде порушено одну з її умов, то сторони мають право оскаржити договір у судовому порядку.

Скільки складає викупна вартість

Грошова компенсація за аварійне житло розраховується за ст. 32 ЖК РФ. Ця стаття регламентує розрахунок викупної вартості аварійного будинку. Вся сума складається із ринкової вартості житла після оцінки незалежним експертом. Сюди додаються вартості частки у спільному майні, у праві на земельну ділянку та всі супутні витрати власника, включаючи витрати на переїзд.

Іноді виникають ситуації, коли власник, чий будинок визнаний аварійним, не згоден із незалежною оцінкою. У такому разі він може вимагати повторної експертизи. Якщо повторна експертиза не приведе до згоди, питання вирішить суд. Він може у примусовому порядку зобов'язати адміністрацію переказати кошти на нотаріальний депозит.

Скільки часу займе переселення з аварійного будинку

Всіх, хто проживає в аварійному будинку після додавання в програму розселення, вибудовують у чергу.При розподілі місць у черзі спочатку влада намагається звільнити будинки з 90-100% зношеністю фундаменту. Орієнтовні дати переселення можна знайти на сайті "Реформа ЖКГ". Якщо на сайті не буде актуальних відомостей, то мешканці будинку, що потрапив під розселення, можуть звернутися за актуальними відомостями до муніципалітету.

Які документи потрібні для переселення

Програма розселення передбачає наявність офіційних паперів:

• Заява із проханням про те, щоб визнати будинок аварійним.
• Витяг з ЄДРН на квартиру. Офіційний документ із печаткою можна замовити в Росреєстрі, на Держпослугах або в МФЦ.
• Висновок експертизи.
• Листи та скарги громадян на погані умови проживання.
• Висновок міжвідомчої комісії про визнання будинку аварійний разом із проектним планом та варіантами надання компенсації.

Аварійне житло: розселення у 2024 році

Що таке аварійний фонд, у рамках яких програм відбувається розселення непридатних для проживання будинків та куди звертатися власникам, щоб отримати нове житло, — у матеріалі «Ъ».

Фото: Євген Зайцев, Коммерсант

Фото: Євген Зайцев, Коммерсант

Існує п'ять категорій технічного стану будівель, споруд та будівельних конструкцій:

• Справне - відсутні дефекти та пошкодження, що несуть здібності збережені;
• Працездатне - деякі параметри (наприклад, деформативність або тріщиностійкість) змінені, але порушення працездатності та несучої здатності конструкцій не відбулося;
• Обмежено працездатне - є дефекти і пошкодження, що знижують здатність, що несе, але небезпека обвалення відсутня, а функціонування конструкції можливе при контролі її стану;
• Неприпустиме - є зниження несучої здатності конструкцій та експлуатаційних характеристик будівлі. Перебувати в ньому можна тільки після проведення страхових заходів та посилення конструкції;
• Аварійне - у будові виявлено пошкодження та деформації, що свідчать про вичерпання несучої здатності конструкцій будівлі.

Таким чином, аварійним вважається будинок, стан якого загрожує безпеці мешканців, він визнаний непридатним для проживання з технічних причин і підлягає зносу або реконструкції. Причому в аварійний стан будинок може перейти як у результаті природного зношування, так і під впливом зовнішніх факторів. У свою чергу, старий вважається нерухомість з високим ступенем зносу - 65% у випадку дерев'яних будівель, 70% - цегляних або кам'яних, однак у такому житлі відсутня небезпека обвалення, і в ньому все ще можна жити.

28 січня 2006 року уряд РФ визначив причини для визнання будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню, а також порядок цього процесу.

Згідно з постановою 47, житлова багатоповерхівка може бути визнана аварійною, якщо: .

• не підлягає відновленню після НС - землетрусу, повені, вибуху або пожежі;
• відбулася деформація її несучих конструкцій, фундаменту чи стін, після чого виникла загроза обвалення;
• стійкість будівлі порушена через наявність крену;
• знаходиться в небезпечній зоні, що може призвести до руйнувань внаслідок техногенних аварій, або є ризик виникнення природного катаклізму - наприклад, відбувається регулярне підтоплення території, сходження селів або снігових лавин;
• знаходиться в зоні, де показники санітарно-епідеміологічної безпеки — шум, радіаційний фон та ін. — не відповідають гігієнічним нормативам.

Відповідно до п. 4 ст. 15 Житлового кодексу РФ, всі житлові приміщення у багатоповерхівці, яка визнана аварійною, є непридатними для проживання. Подавати документи для визнання приміщення таким можуть як його власник чи наймач, так і органи контролю та нагляду.

На сьогоднішній день у реєстр аварійного житла числиться більше 59 тис. багатоквартирних будинків - це приблизно 6,3% від загального житлофонду, випливає з даних ДВС ЖКГ. За даними Фонду розвитку територій, із 33,5 тис. будинків, що увійшли до програми переселення в рамках нацпроекту «Житло та міське середовище», 42% всього аварійного житла належить до одноповерхової забудови, і ще 55,6% — до двоповерхової.

Як визнати будинок аварійним

У кожному муніципалітеті створено спеціальну комісію, що складається з представників різних відомств, яка виносить рішення про визнання житла аварійним і таким, що підлягає знесенню чи реконструкції, а також про його придатність чи непридатність для проживання. До складу комісії можуть входити: відділ архітектури та містобудування, державна житлова інспекція, БТІ, Росспоживнагляд, МНС та пожежна інспекція.

Щоб запустити процес визнання будівлі аварійною, потрібно звернутися до місцевої адміністрації із заявою, рекомендованим листом або через сайт держпослуг або МФЦ. У зверненні має міститися прохання про розселення та опис стану об'єкта, документи на власність або договір соцнайму, техпаспорт із зазначенням відсотка зносу будівлі та результати експертизи проектно-вишукувальних робіт.Якщо підтверджень виявиться недостатньо, комісія може призначити додаткову перевірку. З дня подання заяви співробітники адміністрації мають 30 днів, щоб зібрати комісію та винести офіційне рішення. Крім відповіді від чиновників, дізнатися про наявність аварійного статусу у споруди можна на сайті Фонду розвитку територій – у федеральному реєстрі аварійних будинків. Також з 1 лютого 2022 року інформація про визнання будинку аварійним або непридатним для житла має бути у стандартній виписці з ЄДРН.

Як відбувається переселення з аварійного житла

З 2019 року росіян переселяють із непридатних для проживання будинків у рамках нацпроекту «Житло та міське середовище», розрахованого до 2025 року До нього увійшли будинки, визнані аварійними до 1 січня 2017 року. У квітні 2024 року заступник голови уряду Марат Хуснуллін повідомив, що в рамках реалізації програми було розселено майже 11,8 млн. кв.м. аварійного житла, а житлові умови покращили 701 тис. громадян. Гендир оператора нацпроекту — Фонду розвитку територій (ФРТ) — Ільшат Шагіахметов уточнив, що 38 суб'єктів федерації виконали завдання нацпроекту достроково. За словами ж міністра будівництва та ЖКГ Ірека Файзулліна 16 регіонів уже вже розпочали нову програму з розселення аварійного житла, озвучену президентом Володимиром Путіним у посланні Федеральним зборам у лютому. Зі строками виконання попередньої програми можна ознайомитися на сайті ФРТ або запросивши інформацію в адміністрації муніципалітету. У пріоритетному порядку розселяється житлова площа, де існує явна загроза обвалення.

Куди переселяють із аварійного будинку

Власники аварійної нерухомості можуть претендувати на два варіанти відшкодування. Один із них — грошова компенсація за житлоплощу. Як правило, оцінка приміщення провадиться незалежним експертом, яка розраховується виходячи з ринкової вартості. Найчастіше запропонованої суми недостатньо для купівлі нової квартири, тому що враховується і стан багатоквартирного будинку: чим воно гірше, тим менша вартість. Є й альтернативний варіант – заселитися в порядку черги у квартиру, що пропонується за програмою. У будь-якому випадку із власниками складаються окремі угоди. Власникам аварійного фонду належить житло, рівноцінне минулому, зокрема, за площею та кількістю кімнат. Крім того, квартири у нових багатоповерхівках повинні бути обов'язково обладнані санвузлами, комунікаціями, плитою та мати чистове оздоблення, а сам будинок має бути розташований у межах того ж району або за погодженням з власником – в іншому окрузі чи муніципалітеті. Якщо жодної з норм не дотримано, власник має право направити претензію до суду.

Крім нового житла або грошової компенсації замість старого громадянин може вимагати від влади:

• відшкодування коштів, витрачених на оренду житла, включаючи гроші на переїзд та послуги ріелтора, якщо його будинок визнаний аварійним, а місце для розселення не надано;
• недоотриману вигоду, якщо власник здавав у найм приміщення у будівлі, визнаному аварійним до закінчення офіційного договору;
• повернення внесків на капітальний ремонт, якщо аварійний будинок визнають таким, що підлягає знесенню.

Підписуйтесь на тему:

Аварійне житло: як потрапити до програми переселення

У діючу програму розселення аварійного житлового фонду потрапили будинки, які були визнані аварійними до 1 січня 2017 року. Вона розрахована до 2024 року. визнали непридатними для проживання у період з 1 січня 2017 року до 1 січня 2022-го. Розповідаємо, яке житло вважається аварійним і як потрапити до програми переселення.

Що таке аварійне житло

• визнаному аварійним;
• розташованому на території, де перевищено показники санітарно-епідеміологічної безпеки (наприклад, шум, електромагнітне випромінювання, радіація);
• що знаходиться у виробничій зоні, зоні інженерної та транспортної інфраструктури, санітарно-захисній зоні;
• побудованому на території, де можливі НС (зсуви, селеві потоки, лавини, щорічні повені або техногенні аварії);
• що отримав пошкодження внаслідок вибухів, пожеж, аварій, просадки ґрунтів, землетрусів, коли відновлення неможливе з технічних чи економічних причин.

«Аварійний стан будівлі — стан будівлі, при якому понад 50% житлових приміщень та основних несучих конструкцій будівлі (стін, фундаментів) віднесені до категорії аварійних і становлять небезпеку для життя мешканців. та зовнішніх впливів мають наднормативні деформації та ушкодження, втратили розрахункову міцність і без прийнятих заходів щодо зміцнення становлять небезпеку для мешканців.При аварійному стані будівлі її подальша експлуатація має бути негайно припинена через неможливість забезпечення безпечного перебування в ньому людей», - пояснила член асоціації правників Росії Марія Спірідонова.

Старий стан будівлі — стан, при якому конструкції будівлі та будівлі загалом мають зношування: для кам'яних будинків — понад 70%, для дерев'яних будинків зі стінами з місцевих матеріалів, а також мансард — понад 65%, основні несучі конструкції зберігають міцність, достатню для забезпечення стійкості будівлі Проте будівля перестає задовольняти заданим експлуатаційним вимогам, розповіла Спірідонова.

«Основною відмінністю аварійного житла від старого є такий ступінь зношеності в аварійному приміщенні, який може призвести до обвалу конструкції або її частин. Старе житлове приміщення, як правило, не повністю відповідає комфортності, але при цьому не несе загрози безпеці людей. Воно потребує ремонту, проте подальша його експлуатація не припиняється, мешканці не переселяються», - пояснив юрист Amulex.ru Олександр Тітов.

Як переселитися з аварійного житла

За загальним правилом, звернутися із заявою до уповноваженого органу про визнання будинку аварійним може власник або наймач житлового приміщення за договором найму соціального, а якщо житловий будинок знаходиться в муніципальній власності, то зробити це повинна місцева адміністрація. Рішення про визнання житлового приміщення непридатним для проживання, а також визнання багатоквартирного будинку аварійним приймається спеціально сформованою для цього міжвідомчою комісією.

«Якщо ви звернулися зі скаргою на непридатність житлового приміщення для проживання та аварійний стан будинку до житлової інспекції, то житлова інспекція має подати до комісії свій висновок, після розгляду якого комісія може запропонувати власнику приміщення подати необхідні документи, зокрема заяву про визнання житла непридатною для проживання та багатоквартирного будинку аварійним, копії правовстановлюючих документів на житлове приміщення. Якщо ви безпосередньо звернулися із заявою до комісії, то необхідно також подати висновок спеціалізованої організації, яка проводила обстеження багатоквартирного будинку», — уточнила Спірідонова.

Міжвідомча комісія приймає рішення щодо житлового приміщення протягом 30 календарних днів із дати реєстрації заяви, зазначила член асоціації правників Росії. За її словами, таке рішення оформляється відповідним висновком.

«У разі обстеження житлового приміщення, яке постраждало від НС, протягом десяти календарних днів з дня отримання висновку приймається рішення про визнання житлового приміщення непридатним для проживання громадян (багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню чи реконструкції) та видається розпорядження із зазначенням термінів відселення мешканців або про визнання необхідності проведення ремонтно-відновлювальних робіт. Уповноважений орган зобов'язаний направити рішення про визнання будинку аварійним та підлягаючим знесенню та (або) реконструкції до органу реєстрації прав для внесення відповідних відомостей до ЄДРН», — наголосила юрист.

Таким чином, щоб будинок визнали аварійним, необхідно:

• скласти зразковий список дефектів будинку (наприклад, тріщини у стінах, часткове обвалення будинку, відхилення стін від вертикалі, руйнування та витріщення фундаменту та несучих стін), по можливості зафіксувати їх на фото або відео;
• направити до муніципалітету та регіональної житлової інспекції листа з проханням провести обстеження будинку та визнати його аварійним. До звернення слід додати опис дефектів будинку та фотографії;
• дочекатися відповіді муніципалітету;
• якщо орган влади ухвалить рішення про визнання будинку аварійним, він буде включений до регіональної програми розселення, а інформація з'явиться у федеральному реєстрі аварійних будинків.

У яке житло переселяють із аварійного будинку

Залежно від підстав виселення ви маєте право на викуп у вас аварійного житла шляхом укладання угоди про вилучення нерухомості для державних або муніципальних потреб з виплатою відшкодування за приміщення, що вилучається, або на укладення договору про надання житлового приміщення (ст. 32 ЖК РФ). У кожному випадку із власником укладається угода, в якій прописуються умови переселення.

«Якщо багатоквартирний будинок не включений до регіональної адресної програми з переселення громадян з аварійного житлового фонду, то вони мають право розраховувати тільки на грошове відшкодування за житлове приміщення, що вилучається. При цьому органи державної влади або місцевого самоврядування не зобов'язані забезпечувати власника житла, що вилучається іншим житловим приміщенням, він може отримати грошову компенсацію. Громадяни, які орендують квартири в аварійному будинку, переселяються на умовах найму соціального в рівнозначні приміщення. Грошове відшкодування або набуття права власності на інше житло є рівноцінними, можуть бути більшими, але не меншими», — пояснила Спіридонова.

Житлове приміщення, в яке переселяються громадяни з аварійних будинків, має бути впорядковане і перебувати в межах відповідного населеного пункту, уточнив юрист Amulex.ru Олександр Тітов. Він розповів, що упорядковане житло має відповідати санітарним, технічним, екологічним та іншим вимогам, встановленим законом. «При цьому неупорядкованість житлового приміщення, з якого виселяється громадянин, або відсутність у ньому комунальних зручностей не є підставою для надання йому житлового приміщення, яке не відповідає вимогам ст. 89 ЖК РФ. Рівень упорядкованості визначається стосовно державного та муніципального фонду цього населеного пункту», - пояснив юрист.

Верховний суд також роз'яснив, що при наданні іншого житла у зв'язку зі знесенням аварійного будинку упорядковане житлове приміщення надається громадянам не у зв'язку з покращенням житлових умов, надання іншого житлового приміщення в даному випадку має компенсаційний характер, тому і надаватися воно має не за нормами надання, а відповідати за метражем раніше займаним, зазначив Тітов. За його словами, краще воно має бути лише з погляду безпеки, тобто неаварійним.