Запорука нерухомості. Зняття застави. Основні кроки та поняття.

Запорука нерухомості (іпотека ) - квартири, будинки, земельної ділянки та ін. нерухомого майна, яке вже існує або яке обличчя (заставодавець) придбає в майбутньому – це обтяження, яке забезпечує право особи, яка дає гроші на придбання квартири та ін. нерухомості та приймаючого майно в заставу (заставоутримувача) отримати задоволення своїх вимог щодо повернення виданих у кредит або за договором позики грошей із вартості закладеного нерухомого майна.

У повсякденному розумінні «іпотека» найчастіше розуміється як кредит банку, отриманий «під» квартиру, будинок, земельну ділянку. Але це – хоч і найбільш уживане, але «вузьке» розуміння. Іпотекою можуть забезпечуватися та інші цивільно-правові зобов'язання (купівля-продаж, постачання, позика тощо).

У нашій статті ми, в основному, торкнемося теми іпотеки житлової нерухомостіколи квартира або житловий будинок передаються в заставу в обмін на надання банківського кредиту або грошової позики.

ІІ. ВИДИ ЗАСТАВИ (ІПОТЕКИ)

Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ (далі за текстом - ФЗ про іпотеку) містить поняття цих двох видів іпотеки:

1) Договірна іпотека виникає за згодою сторін. При цьому, кредитор (Банк або будь-яка особа, яка дає гроші на придбання нерухомості) отримує переважне право на отримання відшкодування своїх втрат, якщо боржник не повертає вчасно грошову суму або відсотки за кредитом (позикою).

У угодах купівлі-продажу квартири найчастіше іпотекою забезпечується виконання покупцем зобов'язання з оплати квартири, що купується (Іпотека досі повної оплати).

2) Іпотека через закон (легальна іпотека) виникає у разі, коли договір про іпотеку, відсутня.

Цей вид іпотеки має великі переваги:

• невелика кількість документів,
• мінімальний строк державної реєстрації ( 5 днів),
• відсутність витрат на складання договору іпотеки та його державну реєстрацію,
• максимально знижуються ризики визнання угод, забезпечених іпотекою, недійсними, отже, і ризики втрати майна банками та інші кредиторами.

ІІІ. КОЛИ ВИНИКАЄ ЗАПОРУКУ (ІПОТЕКА).

Відповідно до чинного російського законодавства іпотека в силу закону (стосовно житла) виникає:

1. Житлове приміщення (квартира, будинок, кімната, частка), придбане або побудоване повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання або будівництво вказаного житлового приміщення, перебуває у заставі з моменту державної реєстрації речових іпотеки в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП). (П. 1 ст. 77 ФЗ «Про іпотеку»).

2. Житлове приміщення, побудоване повністю або частково з використанням накопичень для житлового забезпечення військовослужбовців , наданих за договором цільової житлової позики відповідно до Федерального закону «Про накопичувально-іпотечну систему житлового забезпечення військовослужбовців», вважається таким, що перебуває в заставі у Російської Федерації з моменту державної реєстрації права власності на нього (п. 4 ст. 77 ФЗ)

3. Якщо об'єкт нерухомості придбано в кредит або на виплат, іпотека в силу закону може виникнути відповідно до ст. 488 та ст. 489 ДК РФ («Оплата товару, проданого в кредит», «Оплата товару на виплат»).

Якщо Ви коли-небудь стикалися з купівлею або продажем квартири за власний кошт (без залучення кредиту), Ви ймовірно звертали увагу на фразу «за згодою сторін, відповідно до ст. 488 і 489 ЦК України, заставу на квартиру (або інше майно) не виникає. Якщо цю фразу не вказати і не вказати, що кошти сплачені на момент підписання договору, служба Росреєстру зафіксує у свідоцтві про право на власність заставу в силу закону.

Іпотека в силу закону може виникнути і в інших випадках, наприклад, заставу при пайовому будівництві житлового будинку (у забудовника) та ін. (наприклад: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30 грудня 2004 р. N 214-ФЗ, п. 1 ст. 58 Закону Російської Федерації «Про заставу» від 29 травня 1992 N 2872-1).

Важливо, що ФЗ про іпотеку передбачає можливість заставнику – боржнику передавати одне й те саме майно в іпотеку іншим заставоутримувачам необмежену кількість разів, За умови, що на це згодні попередні заставоутримувачі.

IV. ЯК РЕЄСТРУЄТЬСЯ ЗАПОРУКА (ІПОТЕКА)

Реєстрація іпотеки – це внесення запису в ЄДРП (Росреєстр) про те, що у кредитора виникло право застави (іпотека) на квартиру та інше нерухоме майно.

Запис про іпотеку в ЄДРП містить відомості:

- про початкового заставоутримувача

- про суму забезпеченого нею зобов'язання (кредит, позику, ін.)

- якщо договір про іпотеку передбачає, складання спеціального документа – заставної, на це також зазначається у реєстраційному записі про іпотеку.

Державна реєстрація іпотеки засвідчується шляхом напису на договорі (штамп). Цей напис містить:

- повне найменування органу, який здійснює державну реєстрацію прав

- дату державної реєстрації іпотеки

- місце державної реєстрації іпотеки

- Номер, під яким вона зареєстрована.

Ці дані засвідчуються підписом посадової особи та скріплюються печаткою органу, який здійснює державну реєстрацію прав.

Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, залишає у своєму архіві копію договору про іпотеку, а за державної реєстрації речових іпотеки з закону - копію документа, що є підставою виникнення права власності заставника на майно (наприклад, договори купівлі-продажу), що обтяжується іпотекою.

Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставною, орган, який здійснює державну реєстрацію прав, залишає у своєму архіві також копію заставної з додатками.

V. ЩО ТАКЕ ЗАКЛАДНА?

Заставна - іменна цінним папером, що засвідчує право її законного власника (банку чи іншого кредитора) отримання виконання за кредитом, без подання будь-яких інших доказів.

Заставна може бути продана (поміняна, ін.) кредитором третій особі, про що боржник за кредитом повинен бути повідомлений, оскільки у разі продажу заставної, виконання за кредитним договором (позикою, позикою) боржник повинен уже здійснювати тому, хто нею володіє.

VI. Як відбувається зняття застави (погашення іпотеки)

Якщо боржник за кредитом (заставодавець) своєчасно та повністю виконає свої зобов'язання перед заставоутримувачем (банком), реєстраційний запис в ЄДРП про іпотеку має бути погашено.

Строк для погашення реєстраційного запису складає 3 дні та провадиться на підставі:

- заяви власника заставної (наприклад, банку)

- спільної заяви заставника та заставоутримувача

- заяви заставника з одночасним поданням заставної, що містить відмітку власника заставної про виконання зобов'язання (має містити слова про виконання зобов'язання, дату виконання та бути засвідчена підписом власника заставної та завірена його печаткою, якщо власником заставної є юридична особа)

- рішення суду про припинення іпотеки

При погашенні реєстраційного запису про іпотеку через припинення іпотеки заставна анулюється і може бути за бажанням, передана заставнику.

У разі, якщо боржник не виконує своєчасно обов'язки щодо повернення грошей за кредитом чи позикою, щодо застави (іпотеки) кредитор (банк) може звернути стягнення, тобто. простіше кажучи, «забрати» нерухомість (див. ст. 51 ФЗ про іпотеку).

VII. ЯКІВ ПОРЯДОК ЗВЕРНЕННЯ СПОКАННЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАПОРУКИ (ІПОТЕКИ)

Розрізняють два способи стягнення:

Позасудовий порядок стягнення можливий лише у разі, якщо це передбачено договором про іпотеку або договором, що тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону, або заставної (ст. 55 ФЗ Про іпотеку) та ТІЛЬКИ за виконавчим написом нотаріуса на підставі нотаріально засвідченого договору про іпотеку або нотаріально посвідченого договору, що тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону, або заставної, які містять умову про звернення на закладене майно у позасудовому порядку.

Однак, такий порядок в даний час застосовується вкрай рідко, оскільки договори не підлягають в обов'язковому порядку нотаріальному посвідченню та сторони по угоді, як правило, економлять на послугах нотаріуса і укладають угоди у простій письмовій формі (тобто проставляючи на них підпис та печатку) .

Крім того, позасудовий порядок стягнення неможливий, якщо предметом іпотеки є житлове приміщення, що належить на праві власності фізичній особі».

2. Судовий порядок стягнення.

Звертаємо Вашу увагу, що звернення стягнення на закладене майно в судовому порядку не допускається, якщо допущене боржником порушення вкрай незначно та розмір вимог заставоутримувача явно непорівнянний вартості заставленого майна. Тобто якщо сума заборгованості непорівнянна з уже виплаченою ціною, то стягнути заборгованість для кредитора (банку) неможливо.

У ряді випадків, зокрема, коли заставником є ​​фізична особа, за умови, що застава не пов'язаний із здійсненням цією особою підприємницької діяльності, суд має право відстрочити реалізацію закладеного майна терміном до одного року. Це може статися, якщо переконати суд у наявності поважних причин і в тому, що відстрочка не спричинить суттєвого погіршення фінансового стану заставоутримувача.Крім того, стосовно заставника або заставоутримувача не повинна бути порушена справа про визнання їх неспроможними (банкрутами).

VIII. ЯК РЕАЛІЗУЄТЬСЯ (ПРОДАЄТЬСЯ) ЗАСТАВЛЕНЕ МАЙНА

Припустимо, що суд ухвалив позитивне рішення щодо стягнення предмета застави (іпотеки) на користь кредитора (банку). Далі, майно, закладене за договором про іпотеку, реалізується шляхом продажу з прилюдних торгів (за винятком окремих випадків) (ст. 56 ФЗ про іпотеку).

Громадські торги з продажу заставленого майна проводяться Федеральною службою судових приставів Росії за місцем знаходження цього майна.

Організатор торгів повідомляє про майбутні публічні торги не пізніше ніж за 10 днів, але не раніше ніж за 30 днів до їх проведення у періодичному виданні, що є офіційним інформаційним органом органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, за місцем знаходження нерухомого майна, а також надсилає відповідну інформацію для розміщення у мережі «Інтернет».

У повідомленні зазначаються:

- місце проведення прилюдних торгів

- характер майна, що продається

- Його початкова продажна ціна.

Для того, щоб взяти участь у торгах, охочі вносять завдаток у розмірі, строки та порядку, які зазначаються у повідомленні про публічні торги, причому розмір задатку не може перевищувати 5 відсотків від початкової продажної ціни закладеного имущества.

Особам, які брали участь у публічних торгах, але не виграли їх, завдаток повертається негайно після закінчення громадських торгів. Завдаток також підлягає поверненню, якщо громадські торги не відбулися.

На публічних торгах мають право бути присутніми особи, які мають права користування майном, що продається, або речові права на це майно, а також заставоутримувачі за наступними іпотеками (див. розділ III).

Виграє публічні торги (і має, як наслідок право на придбання майна) той, хто запропонував за нього найвищу ціну і він повинен протягом 5 днів сплатити це майно, уклавши з організатором торгів договір купівлі-продажу.

Кошти, отримані внаслідок такої реалізації йдуть погашення заборгованості кредитору, покриття витрат із проведення прилюдних торгів, а невитрачений залишок повертається боржнику.

IX. ЯКЩО ПУБЛІЧНІ ТОРГИ НЕ ВІДБУЛИСЯ

Якщо торги не відбулися (На громадські торги з'явилося менше двох покупців; на громадських торгах не зроблена надбавка проти початкової продажної ціни закладеного майна; особа, яка виграла громадські торги, не внесло покупну ціну у встановлений термін), то

1) протягом 10 днів після оголошення про це, заставоутримувач (банк) має право за згодою із заставником придбати закладене майно по його початковій продажній ціні на громадських торгах (тобто за мінімальною ціною) і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені іпотекою цього майна. Іпотека у разі припиняється.

2) Якщо кредитор не викупив майно, не пізніше ніж через місяць після перших публічних торгів проводяться повторні громадські торги. При цьому початкова продажна ціна закладеного майна на повторних прилюдних торгах, знижується на 15 відсотків.

3) У разі оголошення повторних публічних торгів не відбулися з колишніх причин, заставоутримувач-банк вправі придбати (залишити за собою) закладене майно за ціною не більше ніж на 25 відсотків нижче його початкової продажної ціни на перших громадських торгах, і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені іпотекою майна.

Якщо заставоутримувач не скористається правом залишити предмет іпотеки за собою протягом місяця після оголошення повторних публічних торгів такими, що не відбулися, іпотека припиняється.

X. ЧИ МОЖУТЬ ВИСЕЛИТИ З ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛА?

На завершення нашої теми торкнемося дуже важливого питання: чи можливо виселити боржника та членів його сім'ї з єдиного придатного для постійного проживання житла, яке перебуває у заставі у кредитора?

У першому наближенні відповідь на запитання виглядає очевидною. Адже тим особам, яких кредитор-заставоутримувач виселяє з єдиного житла, законодавець передбачив гарантії, які у ст. 95 Житлового кодексу РФ (далі – ЖК РФ). У ній говориться, що: «Громадяни, які втратили житлові приміщення внаслідок звернення стягнення на житло, яке було придбано за рахунок кредиту або цільової позики, наданої юридичною особою на придбання житлового приміщення, та закладено на забезпечення повернення кредиту або цільової позики, якщо на момент звернення стягнення такі житлові приміщення є для них єдиними, мають право тимчасового проживання у приміщеннях маневреного фонду». Тобто за змістом ст. 95 ЖК РФ боржники та члени їхніх сімей повинні бути виселені не на вулицю, а в приміщення маневреного фонду.

Вважаємо позицію судів щодо позбавлення громадян права на тимчасове проживання у житлі маневреного фонду невірною. На це вказує стаття 106 ЖК РФ, де говориться, що: «Договір найму житлового приміщення маневреного фонду укладається на період до завершення розрахунків з громадянами, які втратили житлові приміщення внаслідок звернення на них, після продажу житлових приміщень, на які було звернено стягнення» .

Але судову практику, що склалася, слід врахувати тим громадянам, які володіючи іпотечним житлом, не виплачують платежі банку-кредитору, сподіваючись на переселення в інше житлове приміщення. Цього може статися.

Автор: ТОВ «Кредит-Естейт»

Сподобалася СТАТТЯ? Будь ласка, поділіться з друзями ЇМ ТЕЖ КОРИСНО!

Як зняти обтяження з дому після виплати продавцю мат капіталу? І хто має знімати продавець чи покупець?

Як зняти обтяження з дому після виплати продавцю мат капіталу? І хто має знімати продавець чи покупець?

Продавець повинен звернутися до будь-якого відділення МФЦ із заявою про зняття застави.

Якщо продавець відмовляється – тоді лише у судовому порядку.

Обтяження знімається за участю обох сторін. Потрібно звертатися до МФЦ

Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)"

у разі, якщо не видано заставну:

спільної заяви заставника та заставоутримувача;

заяви заставоутримувача.

Отже власнику нерухомості не потрібно звертатися до Росреєстру із заявою про погашення іпотеки (застави), таку заяву має подати заставоутримувач

Як продати іпотечну квартиру: 8 робочих схем

Продати заставну квартиру не так складно, як прийнято рахувати.

Якщо прострочок за кредитом був, то обтяження не відлякає потенційних покупців. По-перше, зростає кількість клієнтів, які купують житло в іпотеку. А банки йдуть за ринком і запроваджують окремий продукт — іпотеку на квартиру у заставі.

По-друге, якщо банк кредитує іпотечні квартири інших банків, то для покупця застава не має великого значення, адже банк зацікавлений у тому, щоб угода пройшла надійно. За такою квартирою, швидше за все, не буде неприємних сюрпризів, оскільки банк та страхова компанія продавця вже перевіряли документи та юридичну чистоту попередньої угоди.

Розповім про вісім схем, за допомогою яких можна продати заставну квартиру.

Коли квартира буває у заставі

Стисло нагадаю два види кредитів, через які квартира продавця буває у заставі у банку.

Іпотека з закону. Це класична схема купівлі нерухомості за рахунок кредитних грошей банку.

Таку іпотеку регулює закон: банки пропонують стандартні умови за власними програмами або за програмами, які субсидує держава, як-от іпотека з держпідтримкою або сімейна іпотека. Залежно та умовами програми банку кредит сягає 90% від ринкової вартості квартири, яку позичальник залишає у заставу.

Іпотека з договору. Її головна відмінність від іпотеки через закон у тому, що клієнт отримує гроші від банку під заставу нерухомості: своєї чи третьої особи, наприклад родича чи знайомого. За такою програмою ставки зазвичай вищі на 3—10 процентних пунктів, а сума кредиту — не більше 70—80% від оцінної вартості нерухомості, що закладається.

Часто іпотеку з договору банк пропонує клієнту, який проходить на беззаставний кредит готівкою: наприклад, бракує доходу чи зіпсована кредитна історія.

Як проходить угода під час продажу іпотечної квартири

Якщо квартира з обтяженням, то загальний порядок дій буде таким.

Отримати згоду банку на продаж. Воно знадобиться Росреєстру разом із документами на реєстрацію договору купівлі-продажу заставної квартири. А ще – банку покупця, щоб перевірити квартиру.

Щоб отримати згоду банку, продавцю квартири потрібно:

• запросити у менеджера банку форму заяви про дозвіл продати іпотечну квартиру;
• подати заяву через особистий кабінет онлайн-банку чи на електронну пошту відділу роботи з іпотечними клієнтами.

Банк ухвалює рішення протягом 3-5 днів. Якщо клієнт не має серйозних проблем із виплатами, коли справу вже передали до суду або призначено торги з продажу застави, то банк зазвичай йде назустріч і позичальник отримує письмову згоду банку.

Така згода банку на продаж іпотечної квартири: банк дозволяє продати квартиру, але оформити наступну заставу на неї можна тільки після того, як позичальник погасить борг за кредитом

Наприклад, "Росбанк Дім" дозволяє продати заставну квартиру навіть за наявності прострочок або арешту на ній.

Знайти покупця квартиру. Краще відразу повідомити йому, що квартира перебуває у заставі у банку, і назвати повну суму залишку за боргом. Покупець вирішить, чи згоден він купити таку квартиру і як оплачуватиме нерухомість: за готівку або оформить іпотеку на купівлю заставної квартири. Після цього потрібно погодити деталі угоди із банком продавця.

Провести угоду. Продавець відкриває два акредитиви чи комірки. Акредитив — спосіб розрахунку, коли гроші зберігаються на спеціальному рахунку. Банк переказує їх або відкриває до них доступ, лише коли виконані певні умови договору, які визначають на правочині. Зазвичай, це виписка з ЄДРН, яка підтверджує, що право власності переоформили, а обтяження зняли. Осередок використовують, якщо розраховуються готівкою.

У перший акредитив чи осередок закладають суму, якої достатньо, щоб сплатити іпотечний борг продавця. У другій частині, що залишилася: різницю між боргом і повною вартістю квартири за договором купівлі-продажу.

Вартість акредитива - від 1500 до 6000 ₽ на місяць залежно від регіону та банку. Оренда осередку коштує від 1500 до 9000 ₽.

Після того, як підписали договір купівлі-продажу, банк виконує акредитив — переказує гроші на рахунок продавця, щоб закрити борг із іпотеки.

Погасити борг із іпотеки. Для цього продавець наперед пише заяву до банку на дострокове погашення, де вказує дату, коли потрібна сума надійде на рахунок банку. Цього дня банк списує гроші та видає продавцю на руки довідку про відсутність боргу та заставну з позначкою про те, що зобов'язання виконано.

Зняти обтяження. Для цього потрібно відправити запит, довідку та заставну до Росреєстру. Це роблять декількома способами, розповім про них докладніше.

Як зняти заставу з квартири

Після того, як борг повністю погашено, банк видає продавцю довідку про погашення іпотеки та заставну з відміткою про погашення боргу. За законом банк зобов'язаний надати заставу негайно, але точний термін у законі не вказано.

Якщо заставна на папері, то довідку про виконання зобов'язань та заставну до Росреєстру подає власник квартири або реєстраційний агент — співробітник банку продавця, який курирує угоду та діє від імені продавця за довіреністю. За зняття обтяження держмито не беруть.

Термін видачі заставної вказаний у кредитному договорі. Зазвичай це не більше 15 днів після того, як погашено позику. Про те, що заставна готова, клієнта повідомляють смс або по телефону, і у погоджений день він приїжджає за документами.

Наприклад, у кредитному договорі «Юнікредит-банку» зазначено, що якщо достроково погасити кредит, то позичальник отримає довідку та заставу протягом 14 днів. Джерело: unicreditbank.ru

Якщо продавець користується послугами відділу супроводу, то банк видасть заставу протягом дня. Якщо терміни затяглися, можна поскаржитися до Центробанку. У скарзі вказати суть питання, контактні дані продавця, банку та деталі угоди.

Якщо оформляли електронну заставну, банк сам відправить запит до Росреєстру через спеціальний канал взаємодії. Зазвичай це відбувається наступного дня. А щойно Росреєстр зніме заставу, банк повідомить продавця — наприклад, смс чи телефон: залежить від умов кредитного договору.

Якщо продавець гасить іпотеку своїми грошима і він має кваліфікований електронний підпис, можна надіслати документи через сайт Росреєстру. Це заощадить час.

Покупець сплачує держмито - 2000 ₽ за реєстрацію права власності.

Після того, як Росреєстр отримає документи, він зніме обтяження протягом трьох робочих днів.

Потім продавець отримує витяг з ЄДРН, в якому зазначено, що обмежень у вигляді застави на квартирі немає. Цю виписку перед угодою завжди запитує покупець.

Т⁠—⁠Ж вже докладно розповідав про те, як зняти обтяження.

Зареєструвати договір купівлі-продажу. Продавець та покупець зустрічаються ще раз і здають договір у Росреєстр на держреєстрацію переходу права власності.

Перехід права власності та обтяження на користь банку покупця зареєструють протягом п'яти робочих днів, а якщо угода через нотаріуса протягом трьох днів.

Після цього новий власник квартири забирає документи із Росреєстру.

Отримати гроші за квартиру. Продавець та покупець передають до банку документи, які потрібні, щоб розкрити другий акредитив чи комірку, — вони вказані у договорі. І продавець отримує доступ до грошей.

Є кілька схем, за якими можна провести угоду, кожна — свої нюанси. Яку схему використати, вирішують учасники угоди. Зазвичай це залежить від того, як розплачується покупець — готівкою чи кредитними грошима — і за якою схемою працюють банки продавця та покупця.

Далі розповім про нюанси кожної схеми, але не зупинятимуся на подробицях, які ми розглянули вище, оскільки ці кроки будуть однакові.

Продавець сам закриває борг і знімає обтяження

Кому підходить. Якщо сума іпотечного боргу невелика, продавець може внести її і зняти обтяження з квартири. Тоді угода зводиться до звичайного вільного продажу квартири. Це найпростіший для всіх варіант — він скорочує кількість кроків: покупець та продавець можуть одразу укласти договір купівлі-продажу та подати документи на держреєстрацію.

Як діяти? Наприклад, з іпотеки залишилося виплатити 600 000 ₽. В цьому випадку можна зайняти гроші у друзів або взяти споживчий кредит, закрити іпотеку та зняти обтяження банку.

На мій досвід, клієнтам з іпотекою, що діє, банки неохоче дають споживчий кредит. Логіка проста: якщо у позичальника почнуться фінансові проблеми, то в першу чергу він «рятуватиме» іпотеку, щоб не втратити житло. Але якщо продавець має хорошу кредитну історію, шанси є. Це означає, що він:

• був прострочок з виплат;
• є вже погашені позики у сумі щонайменше запитуваного кредиту;
• рівень доходу дозволяє обслуговувати і іпотеку, і кредит.

Як варіант можна оформити споживчий кредит на родича, а потім закрити його з грошей від продажу квартири.

Також деякі банки мають спеціальні програми кредитування іпотечних позичальників. Наприклад, "кредит на ремонт". Часто банк видає кредит готівкою на суму до 1 млн рублів - сума залежить від умов конкретного банку. Але краще заздалегідь уточнити умови, оскільки іноді банк запитує підтвердження цільового використання, наприклад, чеки на будматеріали.І якщо порушити умови кредиту, то ставка може зрости на 4—6 процентних пунктів.

Після того, як продавець отримає потрібну суму, він достроково виплачує іпотечний кредит, знімає обтяження з квартири і продає її як завжди.

Далі розповім, як продати заставну квартиру, якщо покупець розплачується готівкою. Є три варіанти.

Покупець закриває борг продавця готівкою під контролем банку продавця

Кому підходить. Якщо іпотечна квартира купується на свої, а сума боргу у продавця велика, зручно залучити до угоди банк продавця. Така схема має мінімальні ризики для обох учасників.

Як діяти. Продавець звертається до відділу супроводу клієнтів і банк готує документи на продаж квартири зі збереженням застави на свою користь. Це страхує продавця на той момент, коли право власності вже зареєстрували на покупця, але за угодою ще не розрахувалися. А для покупця це гарантія, що продавець не пропаде після того, як сплатить борг.

Повний розрахунок за угодою продавець отримує лише після того, як зніме обтяження із квартири. Така послуга у банків є платною.

Наприклад, у «Альфа-банку» вартість послуг відділу супроводу – 20 500⁠–⁠31 000 ₽. Зазвичай витрати на угоду продавець і покупець ділять навпіл

Порядок дій буде таким:

1. За день до угоди продавець подає до банку заяву про дострокове погашення через онлайн-банк чи офісі банку. Банк готує договір купівлі-продажу, у якому вказує, що зберігає заставу на користь. Сторони підписують договір, а продавець відкриває два акредитиви. На один покупець перераховує суму, щоби закрити заборгованість покупця, на другий — залишок суми за квартиру.
2. У той же день один із учасників угоди передає договір купівлі-продажу та дозвіл банку на продаж квартири до МФЦ. Співробітник МФЦ видає опис про отримані папери з датою та підписом. Росреєстр реєструє перехід права власності із збереженням застави банку на квартиру.
3. Коли Росреєстр оформить угоду, покупець і продавець отримають у МФЦ на руки свої екземпляри договору з відміткою Росреєстру та витяг з ЄДРН. На підставі цих документів банк розкриває перший акредитив та переказує гроші, щоб погасити залишок боргу за іпотекою продавця.
4. Банк знімає обтяження із квартири. Продавець отримує на руки довідку про погашення заборгованості та заставу, якщо вона оформлялася на папері.
5. Після того, як заставу знято, продавець на підставі виписки з ЄДРН отримує доступ до другого акредитива і може перевести в готівку гроші через касу або перевести їх на інший рахунок.

За такою схемою працює, наприклад, Альфа-банк. В інших банків — свої схеми та нюанси.

Продати іпотечну квартиру можна самостійно, без участі банку в угоді. У цьому випадку сторони самі домовляються, як розраховуватимуться. Тут можливі варіанти.