Калькулятор податку з продажу квартири

Ви можете зберігати ваші розрахунки, і вони будуть відображатися тут.

Щоб зберегти розрахунок, скористайтеся кнопкою під формою калькулятора.

Історія розрахунків

Зберегти розрахунок

Для того, щоб зберігати більше розрахунків та мати доступ до них з будь-якого пристрою, зареєструйтесь.

Поділитися

Ви ділитеся посиланням на ваш збережений розрахунок. Зміни, внесені до розрахунку, будуть автоматично доступні за посиланням.

Ви ділитеся посиланням на статичний розрахунок. При зміні вами розрахунку зміни не будуть транслюватися за посиланням.

Податок з продажу квартири є податком на доходи фізичної особи та визначається як 13 відсотків (до 2025 року) або від 13 до 15 відсотків (після 2025 року) від доходу, одержаного в результаті операції.

Ставка

До 2025 року діяла фіксована податкова ставка у розмірі 13%.

Як розрахувати податок з продажу квартири

Доходом є різниця між сумою продажу та витратами на купівлю. Якщо витрат на купівлю не було або підтвердити їх неможливо, тоді можна скористатися фіксованим податковим відрахуванням.

Формула для розрахунку податку з продажу квартири:

S - Вартість об'єкту нерухомості
S₀ - Податковий відрахування або сума витрат на купівлю
R - Податкова ставка, %

Громадянин Іванов купив квартиру за 4500000 рублів. А через 2 роки продав за 6000000 рублів. Заплатити податок доведеться з різниці:
(6000000 - 4500000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублів.

Необхідність сплачувати податок зникає, якщо володіти нерухомістю певний термін (Мінімальний граничний термін володіння об'єктом нерухомого майна).В інших випадках потрібно подавати декларацію та сплачувати податок.

Податковий вирахування

Під час продажу нерухомого майна ви можете скористатися фіксованим податковим вирахуванням.

• 1 000 000 рублів - максимальне податкове відрахування при продажі квартир, кімнат, житлових будинків.
• 250 000 рублів - максимальне податкове відрахування при продажі квартири гаражів та інших нежитлових приміщень.

Оподатковуваний дохід із продажу квартири може бути зменшений на цю суму.

Наприклад, вартість квартири 3500000 руб. Тоді дохід, з якого необхідно заплатити податок буде дорівнює
3500000 - 1000000 = 2500000 руб.

Вирахування можна застосовувати багаторазово, але не частіше ніж один раз на рік.

Мінімальний термін володіння

Якщо нерухомість перебуває у власності понад мінімальний термін володіння, подавати декларацію та сплачувати податок не потрібно.

Якщо виконується хоча б одна з умов:

• Квартира отримана у власність до 1 січня 2016 року.
• Квартира отримана у спадок.
• Квартира куплена у члена сім'ї чи близького родича.
• Квартира приватизована після 1 січня 2016 року.
• Житло отримано за договором довічного утримання з утриманням.
• Це єдина оселя (Умова діє з 1 січня 2020 року).

Якщо виконуються такі умови одночасно:

• Квартира отримана у власність після 1 січня 2016 року.
• Підставою отримання власності є купівля.
• Житло не єдине.

Житло вважається єдиним, якщо немає іншої житлової власності, у тому числі кімнат та часток.
Також житло вважатиметься єдиним, якщо воно продано протягом 90 днів із дня покупки нової нерухомості.

Коли починається термін володіння

Термін володіння обчислюється з реєстрації власності на житлове приміщення.

Починаючи з 1 січня 2020 року, для новобудов, придбаних за ДДУ, термін володіння для розрахунку податку обчислюється з моменту повної оплати вартості об'єкта нерухомості згідно з договором.

Якщо провадиться додаткова оплата у разі збільшення площі об'єкта, то термін володіння обчислюється з оплати додаткової площі.

Як враховується кадастрова вартість

Якщо вартість, прописана у договорі купівлі-продажу нижча, ніж кадастрова вартість × 0.7, то прибуток від продажу розраховується як кадастрова вартість × 0.7.

Зроблено це для того, щоб не дати штучно знизити ціну квартири з метою зменшення податку.

Податок з продажу квартири у 2024 та 2023 роках

Податок з продажу квартири: правила розрахунку податку при продажу квартири у 2024, 2023 та більш ранні роки. Приклад розрахунку, заповнення декларації 3-ПДФО під час продажу квартири. Як платити податок з продажу квартири, яка перебуває понад 3 (три) або 5 (п'ять) років або менше 3 (три), 5 (п'ять) років у власності.

Увага!
Новий порядок розрахунку податку з доходу від продажу квартири, про який буде розказано нижче, застосовується щодо квартир, одержаних у власність з 1 січня 2016 року та пізніше. Якщо ви отримали нерухомість раніше (тобто право власності на неї було оформлено до 1 січня 2016 року), то читати далі НЕ ПОТРІБНО. Вам необхідна стаття (див. посилання) — Податок з продажу квартири, отриманої у власність до 1 січня 2016 року

Чи потрібно сплачувати податок із продажу квартири чи ні? На які вирахування має право продавець квартири? Якою буде сума податку? Як її правильно розрахувати? Відповіді ці питання залежить від низки чинників. Їх небагато.Наприклад, від терміну, протягом якого квартира перебувала у вашій власності, її продажної ціни, кадастрової вартості, суми витрат на її придбання (якщо такі були). Але про все по порядку.

Податок з продажу квартири у 2024 та 2023 роках: квартира 3 роки (5 років) або менше 3 (5) років у власності

У багатьох випадках під час продажу квартири продавець має сплатити податку доходи. Чому «у багатьох», а чи не в усіх? Все залежить від двох факторів:

1. Термін, протягом якого квартира перебувала у власності продавця.
2. Продажної вартості квартири.

Розкажемо про кожен із них докладніше.

Термін знаходження квартири у власності

До 2016 року діяло просте правило: якщо квартира перебувала у вашій власності 3 роки і більше, то прибуток від її продажу не оподатковувався. Сума доходу від продажу не має значення.

З 1 січня 2016 року правила змінилися. Необхідні зміни внесено до Податкового кодексу Федеральним законом від 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особливо підкреслю — нові правила стосуються лише тих квартир, які оформлені у власність з 1 січня 2016 року та пізніше. Про це чітко написано у пункті 3 статті 4 цього Закону. Він передбачає, що новий порядок розрахунку податку «застосовується до об'єктів нерухомого майна, придбаних у власність після 1 січня 2016 року».

Якщо право власності на квартиру оформлено раніше (2015, 2014, 2013 і т. д. року), то по цих квартирах застосовуються старі правила розрахунку податку. Детально про них дивіться за посиланням >>>

Отже, правило для 3-х років залишилося. Але тепер воно застосовується лише щодо квартир, які були отримані:

• у спадок;
• у дарунок від близького родича.За статтею 14 Сімейного кодексу близькими родичами вважають батьків, дітей, бабусь, дідусів, онуків, повнорідних та неповнорідних (що мають спільних батька чи матір) братів та сестер;
• щодо приватизації;
• за договором ренти (довічного утримання з утриманням);
• під час продажу єдиного житла.

Якщо ви продаєте таку квартиру і вона знаходилася у вашій власності 3 роки і більше, то податок із продажу квартири платити не потрібно. Продажна вартість квартири жодного значення не має. Ці правила встановлені статтею 217.1 (пункт 3) таки Податкового кодексу.

Щодо решти квартир цей термін складає не 3 (три), а 5 (п'ять) років. Про це йдеться у статті 217.1 (пункт 4) Податкового кодексу. До речі, місцева влада має право його зменшити (аж до нуля) для всіх або окремих категорій громадян (наприклад, для пенсіонерів). Чи робитимуть вони так чи ні, я не знаю. Але дуже сумніваюся...

Невеликий виняток передбачений для нерухомості купленої за ДДУ (або договором переуступки прав). Тут не важливо, як довго вона перебувала у власності. Головне, щоб з моменту оплати ДДУ (або переуступки) до моменту продажу минуло 5 років і більше. Термін знаходження у власності такої квартири значення не має.

приклад
Ви продаєте квартиру.

Ситуація 1
Квартира отримана у спадок. Ви не сплачуватимете податок, якщо на момент продажу квартира знаходилася у вашій власності 3 роки і більше. Доход, отриманий від продажу, не оподатковуватиметься незалежно від його суми.

Ситуація 2
За договором купівлі-продажу ви придбали квартиру після 1 січня 2016 року. Ви не сплачуватимете податок, якщо на момент продажу квартира знаходилася у вашій власності 5 років і більше.Але якщо ця квартира єдина, то термін становитиме 3 роки. Доход, отриманий від продажу, не оподатковуватиметься незалежно від його суми.

Ситуація 3
Квартиру ви отримали за договором пайової участі у будівництві (ДДУ). Договір було сплачено у 2022 році. Ви не сплачуватимете податок, якщо з моменту оплати до дня продажу минуло 5 років і більше. У цьому випадку дохід, отриманий від продажу, не оподатковуватиметься незалежно від його суми.

Причому три роки — це не три календарні роки. Це 36 місяців, які йдуть поспіль. Тому трирічний термін володіння квартирою може розпочатися на початку, середині чи наприкінці року. Аналогічні правила відносяться і до 5 років. Це 60 місяців безперервного володіння квартирою. Про те, як визначити термін володіння квартирою, дивіться за посиланням.

Як визначити початок терміну, протягом якого квартира була у вашій власності? Зазвичай просто. Дата з якої починає відраховуватись цей термін зазначена у Свідоцтві про право власності на квартиру. Рядок у Свідоцтві «про що в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним ПОТРІБНА ДАТА зроблено запис реєстрації. Крім того, цей термін зазначений і у витягу з державного реєстру прав на нерухомість по квартирі. Потрібна дата стоїть у рядку 3 «Вигляд, номер та дата державної реєстрації права».

З цього правила є три винятки, при яких неважливо коли оформлено Свідоцтво або яка дата вказана у виписці. Вони стосуються квартир отриманих:

• у спадок. Право власності виникає у день відкриття спадщини (див. п. 4 ст. 1152 Цивільного кодексу). Таким вважають день смерті спадкодавця;
• у кооперативі.Право власності виникає після виплати паю та оформлення акта приймання-передачі квартири (див. п. 4 ст. 218 Цивільного кодексу);
• до 1998 року. До цієї дати державної реєстрації та оформлення Свідоцтва про право власності на квартиру не потрібно (див. п. 1 ст. 6 Федерального закону від 21 липня 1997 N 122-ФЗ).

Увага!
Якщо квартира була отримана у власність по частках (наприклад, 1/2 частку ви купили, а ще 1/2 отримали у спадок), то право власності на всю квартиру відраховують із моменту оформлення першої частки. Той факт, що розмір цієї частки змінився (наприклад, збільшився з 1/2 до 1/1), ніякого значення не має. Докладніше про розрахунок терміну володіння квартирою, яка отримана за частками, дивіться за посиланням.

Таким чином, податок з продажу квартири продавця, що перебуває у власності продавця, 5 років і більше (більше 5 років), а в окремих випадках 3 роки і більше (більше 3 років) платити не потрібно у принципі. Немає потреби і подавати декларацію з податку (форма 3-ПДФО) за такою угодою. Декларування цього доходу не підлягає. Податок із продажу квартири, яка перебувала у власності менше 5 (п'яти) або 3 (трьох) років, можливо доведеться заплатити. Але тут має значення другий фактор - продажна ціна квартири або її кадастрова вартість.

Продажна вартість квартири (власність на квартиру менше 3 або 5 років)

До 1 січня 2016 року доходом від продажу квартири, який оподатковується, вважали суму, зазначену в договорі купівлі-продажу квартири. Ринкову, кадастрову чи балансову вартість квартири до уваги не брали. В результаті у багатьох громадян з'явилася спокуса занижувати договірну вартість нерухомості, щоб уникати податків.

Простий приклад.Ринкова вартість квартири 5000000 руб. Продавцю декларувати таку суму доходу не вигідно. Занадто великий податок. Тому укладалися 2 угоди. Перша - купівлі-продажу квартири на 1 000 000 руб. Саме цю суму і декларував продавець, оскільки цей договір направлявся для реєстрації до Росреєстру. Одночасно укладався другий договір, але вже купівлі-продажу невіддільних поліпшень у цій квартирі на 4000000 руб. А другий договір ніде «не світився» і залишався у покупця про всяк випадок.

Тепер ситуація змінилася. Доходом від продажу квартири, який має бути задекларований і з якого потрібно сплатити податок, вважають:

• або договірну продажну ціну квартири, якщо вона вища за її кадастрову вартість помноженої на 0,7 (знижуючий коефіцієнт);
• або кадастрову вартість квартири, помножену на 0,7, якщо вона вища за договірну продажну ціну (тобто 70% від кадастрової вартості).

Простіше кажучи прибутком вважають одну, але максимальну величину:

Ці правила є у статті 214.10 (пункт 2) Податкового кодексу. Дуже докладно про нові правила розрахунку податку, виходячи з кадастрової вартості квартири, дивіться за посиланням. Кадастрову вартість беруть станом на 1 січня того року, в якому продано квартиру.

приклад
Ви продаєте квартиру, яка отримана у власність у 2024 році та перебуває у власності 2 роки.

Ситуація 1
За договором продажна вартість квартири становить 4 000 000 крб. Її кадастрова вартість 9800000 руб.

У цій ситуації кадастрова вартість помножена на знижувальний коефіцієнт складе 6860000 руб. (9800000 х 0,7). Це більше, ніж договірна ціна. Тому в дохід включають кадастрову вартість, помножену на коефіцієнт - 6860000 руб.

Ситуація 2
За договором продажна вартість квартири становить 8 300 000 крб. Її кадастрова вартість 10300000 руб.

У цій ситуації кадастрова вартість помножена на знижувальний коефіцієнт складе 7210000 руб. (10300000 х 0,7). Це менше, ніж договірна ціна. Тому в дохід включають договірну ціну - 8300000 руб.

Дізнатись кадастрову вартість вашої нерухомості безкоштовно та в режимі он-лайн ви можете через наш сервіс «Дізнатися кадастрову вартість». Якщо у вашому регіоні кадастрова вартість нерухомості не визначена (її визначає Росреєстр), то всі ці правила не застосовуються. У розрахунку бере участь лише договірна ціна квартири. Крім того, місцева влада має право змінити понижувальний коефіцієнт у меншу сторону (аж до нуля) для всіх або окремих категорій громадян (наприклад, інвалідів).

Ще раз наголосимо. Ці правила застосовують тільки щодо квартир, що продаються у власність з 1 січня 2016 року і пізніше. Якщо право власності отримано до цієї дати, застосовують колишні правила. Вашим прибутком вважають договірну ціну квартири. Її кадастрова вартість жодного значення не має.

Зменшуємо дохід та розраховуємо податок з продажу

Дохід від продажу квартири потрібно задекларувати (або договірну чи кадастрову вартість) та його оподатковують. Проте продавець має два способи зменшити дохід при розрахунку податку з продажу квартири. Він може вибрати будь-який з них на свій вибір. Перший - Отримати майнове податкове відрахування. Другий — зменшити доходи на витрати на купівлю проданої квартири.

Сума податку буде розрахована за формулою:

Податковий вирахування під час продажу квартири

Перший спосіб - майновий відрахування. Продавши квартиру яка була менше 3 або 5 років у власності, ви маєте право отримати майновий податковий відрахування. Вирахування, ця певна сума, встановлена ​​законом, яка зменшує прибуток від продажу при розрахунку податку. Щодо квартир та іншої нерухомості вона становить 1 000 000 руб. на рік. Це встановлено статтю 220 (пункт 1 підпункт 1, пункт 2 підпункт 1) статті 220 Податкового кодексу. Докладніше про те, що таке податкове відрахування і як він працює дивіться за посиланням.

Отже, податок нарахований за ставкою 13 відсотків необхідно сплачувати із суми, перевищує 1 000 000 крб. Якщо продажна (або кадастрова) вартість квартири дорівнює або менше 1 млн.., то податок з продажу квартири платити не треба.

приклад
Іванов має раніше куплену квартиру менше 5 років. Квартира не єдина. Він вирішив її продати.

Ситуація 1
Продажна ціна квартири 3400000 руб. Вона більша за її кадастрову вартість. Дохід Іванова, оподатковуваний з цієї угоді, дорівнює:
3400000 (продажна вартість квартири) - 1000000 (відрахування) = 2400000 руб.

З нього потрібно сплатити податок:
2400000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуація 2
Продажна ціна квартири 950 000 руб. Вона більша за її кадастрову вартість. Дохід Іванова, оподатковуваний з цієї угоді, дорівнює:
950 000 (продажна вартість квартири) - 1 000 000 (відрахування) = 0 руб.

Дохід, оподатковуваний, менше відрахування. Вважається, що він дорівнює нулю. Тож податок платити не потрібно.

Ситуація 3
Продажна ціна квартири дорівнює 1000000 руб. Вона більша за її кадастрову вартість. Дохід Іванова, оподатковуваний з цієї угоді, дорівнює:
1 000 000 (продажна вартість квартири) - 1 000 000 (відрахування) = 0 руб.

Доход, оподатковуваний, дорівнює відрахуванню.Вважається, що він також дорівнює нулю. Тож податок платити не потрібно.

Ситуація 4
Продажна ціна квартири 980 000 руб. Її кадастрова вартість 2800000 руб. 70% від кадастрової вартості 1960000 руб. (2800000 х 0,7). Це більше, ніж договірна ціна. Тому доходом вважають 70% від кадастрової вартості (1960000 руб.).

Дохід Іванова, оподатковуваний з цієї угоді, дорівнює:
1 960 000 (70% від кадастрової вартості) - 1 000 000 (відрахування) = 960 000 руб.

З нього потрібно сплатити податок:
960 000 х 13% = 124800 руб.

Ситуація 5
Продажна ціна квартири 830 000 руб. Її кадастрова вартість - 1390000 руб. 70% від кадастрової вартості 973 000 (1390000 х 0,7). Це більше, ніж договірна ціна. Тому доходом вважають 70% від кадастрової вартості (973 000 руб.).

Дохід Іванова, оподатковуваний з цієї угоді, дорівнює:
973 000 (70% від кадастрової вартості) - 1 000 000 (відрахування) = 0 руб.

Дохід, оподатковуваний, менше відрахування. Вважається, що він дорівнює нулю. Тож податок платити не потрібно.

Якщо продається квартира, яка перебуває у частковій власності кількох осіб (власників), то загальна сума відрахування (1 000 000 руб.) ділиться між ними пропорційно до їхніх часток. Це правило застосовують за умови, що квартира продається як єдиний об'єкт за одним договором купівлі-продажу квартири. У той самий час якщо кожен власник продає свою частку за окремим договором купівлі-продажу частки, то відрахування у вигляді 1 000 000 крб. надається кожному продавцю у повній сумі. Якомусь розподілу він не підлягає. Докладніше про те, як платити податок під час продажу частки у квартирі дивіться за посиланням >>>

приклад
У квартири, що продається 2 власника: Іванов і Петров. Їм належить по 1/2 частки кожному.Вони мають квартиру менше 5 років. Вони вирішили її продати. Продажна ціна квартири вища за її кадастрову вартість. Тому до розрахунку береться договірна ціна.

Ситуація 1
Квартира продається як єдиний об'єкт за одним договором купівлі-продажу квартири. Продажна вартість квартири дорівнює 2800000 руб. Відповідно дохід кожного продавця за цією угодою, дорівнює:
2800000 (продажна вартість квартири) х 1/2 (частка в квартирі) = 1400000 руб.

Кожен продавець отримує право на відрахування у сумі:
1000000 (загальна сума відрахування) х 1/2 (частка в квартирі) = 500 000 руб.

Кожен продавець отримує дохід, що оподатковується, у сумі:
1 400 000 (дохід) - 500 000 (відрахування) = 900 000 руб.

З нього кожному продавцю потрібно сплатити податок у розмірі:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуація 2
Квартира продається за частинами. Іванов і Петров уклали два договори купівлі-продажу часток. Вартість кожної частки, встановлена ​​в кожному договорі - 1400000 руб. На кожну частку є окреме свідоцтво про держреєстрацію.

У цій ситуації кожен продавець вправі користуватися відрахуванням 1 000 000 крб.

Кожен продавець отримує дохід, що оподатковується, у сумі:
1400000 (дохід) - 1000000 (відрахування) = 400 000 руб.

З нього кожному продавцю потрібно сплатити податок у розмірі:
400 000 х 13% = 52 000 руб.

Увага!
При продажу квартири, яка перебувала у власності менше 3 або 5 років, ви зобов'язані здати в податкову інспекцію декларацію про доходи (форма 3-ПДФО). Потрібно сплачувати податок з доходу від продажу квартири чи ні, НЕ ВАЖЛИВО. Декларація має бути подана у будь-якому випадку. Якщо ви її не здасте, вас оштрафують. Мінімальний штраф - 1000 руб.Виняток - якщо прибуток від продажу (і 70% від кадастру) вбирається у 1 млн. крб.

«Доходи мінус витрати» під час продажу квартири

Другий спосіб - доходи мінус витрати. Продавши квартиру яка була менше 3-х або 5-ти років у власності, ви маєте право зменшити отриманий дохід на суму витрат, пов'язаних з її покупкою. Про це йдеться у статті 220 (пункт 2 підпункт 2) Податкового кодексу. Цитата:

… платник податків вправі зменшити суму своїх оподатковуваних доходів на суму фактично вироблених ним та документально підтверджених витрат, пов'язаних із придбанням цього майна.

Ці витрати можуть бути збільшені і на витрати по ремонту квартири (якщо вона була продана після такого ремонту) або на відсотки, сплачені за іпотечним кредитом (якщо вона купувалася в іпотеку). Усі витрати мають бути підтверджені документами. Податкова інспекція їх перевірятиме!

Податок потрібно сплатити з різниці між отриманими доходами та сплаченими витратами. Якщо витрати більше ніж доходи (наприклад, квартиру продано дешевше, ніж куплено) податок з продажу квартири сплачуватиме не треба. Якщо витрати менші від доходів (квартира продана дорожче, ніж куплена) податок платити треба.

Наразі приклади. Вони при розрахунку податку доходом є договірна вартість.

приклад
Квартира продається у 2024 році. На момент продажу квартира знаходиться у власності продавця менше 5 років і не є єдиною для продавця. У всіх ситуаціях договірна ціна квартири вище її кадастрової вартості. Тому до розрахунку береться продажна ціна за договором купівлі-продажу.

Ситуація 1
Продажна вартість квартири дорівнює 4500000 руб.Витрати на купівлю цієї квартири, які підтверджені документами, склали 3 600 000 руб.

Відповідно дохід продавця, оподатковуваний по цій угоді, дорівнює:
4500000 (продажна вартість квартири) - 3600000 (витрати на купівлю) = 900 000 руб.

З нього потрібно сплатити податок у розмірі:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуація 2
Продажна вартість квартири дорівнює 2800000 руб. Витрати на купівлю цієї квартири, які підтверджені документами, склали 3 100 000 руб.

Відповідно дохід продавця, оподатковуваний по цій угоді, дорівнює:
2800000 (продажна вартість квартири) - 3100000 (витрати на купівлю) = 0 руб.

Витрати перевищили суму доходу від продажу квартири, яку враховують у доходах продавця. Тому вважається, що його дохід, що оподатковується, дорівнює нулю. Податок сплачувати не треба. Декларацію з податку він має здати у разі.

А тепер розрахуємо податок, якщо як доход враховується 70% від кадастрової вартості.

приклад
Квартира продається у 2024 році. На момент продажу квартира перебуває у власності продавця менше 5 років. Кадастрова вартість квартири 6800000 руб. 70% від кадастрової вартості - 4760000 руб. У всіх ситуаціях договірна ціна квартири нижча за її кадастрову вартість. Тому до уваги береться кадастрова вартість.

Ситуація 1
Продажна ціна квартири 4500000 руб. Це нижче за 70% від кадастрової вартості. Тому до уваги беруть 70% від кадастрової вартості. Витрати на купівлю цієї квартири, які підтверджені документами, склали 3 600 000 руб.

Дохід продавця, що оподатковується за цією угодою, дорівнює:
4760000 (70% кадастрової вартості квартири) - 3600000 (витрати на купівлю) = 1160000 руб.

З нього потрібно сплатити податок у розмірі:
1160000 х 13% = 150800 руб.

Ситуація 2
Продажна квартира 2 800 000 руб. Це нижче за 70% від кадастрової вартості. Тому до уваги беруть 70% від кадастрової вартості. Витрати на купівлю цієї квартири, які підтверджені документами, склали 5 350 000 руб.

Дохід продавця, що оподатковується за цією угодою, дорівнює:
4760000 (70% кадастрової вартості квартири) - 5350000 (витрати на покупку) = 0 руб.

Витрати перевищили суму доходу від продажу квартири, яку враховують у доходах. Тому вважається, що його дохід, що оподатковується, дорівнює нулю. Податок сплачувати не треба. Декларацію з податку він має здати у разі.

Увага!
Як і у випадку з першим способом під час продажу квартири, яка перебувала у власності менше 3-х або 5-ти років, ви зобов'язані здати до податкової інспекції декларацію про доходи (форма 3-ПДФО). Потрібно платити податок із доходу від продажу квартири чи ні, не важливо. Декларація має бути подана у будь-якому випадку. Якщо ви її не здасте, вас оштрафують. Мінімальний штраф - 1000 руб. Виняток - якщо продажна ціна так і 70% від кадастру не перевищують 1 млн. руб.

Копії документів, які підтверджують ваші витрати на купівлю та оплату квартири, повинні додаватися до декларації. До документів, що підтверджують факт купівлі квартири, належать: договір купівлі-продажу (або ДДУ) та Свідоцтво про право власності на квартиру. До документів, що підтверджують факт оплати квартири, відносять платіжні документи. Наприклад, чеки ККТ або платіжне доручення (при купівлі в організації), розписку продавця в тому, що він отримав від вас гроші (при купівлі в іншої людини).

Що робити, якщо платіжних документів немає? Як свідчить податкова служба досить те, що у договорі купівлі-продажу буде написано «всі розрахунки зроблено повністю». Подібна фраза у договорі підтверджує факт розрахунків та оплати квартири покупцем. Про це йдеться в одному з листів податкової служби (див. за посиланням). Проте ця норма не застосовна для придбання квартири в індивідуального підприємця чи організації. У такій ситуації платіжні документи потрібні.

Ще важливий момент. Можливо по цій квартирі ви маєте право заявити додаткове майнове відрахування як покупець житла (якщо раніше ви подібним вирахуванням ніколи не користувалися і купували квартиру не у взаємозалежної особи). Той факт, що квартира за якою заявляється вирахування, продана ніякого значення не має. Докладніше про те, як отримати таке майнове відрахування, дивіться за посиланням.

Який із способів вигідніший: відрахування чи витрати

Очевидно, що користуватися другим способом (доходи мінус витрати) вигідніше тільки в одному випадку - Витрати на купівлю квартири більше 1 000 000 руб. В іншому випадку простіше використовувати перший спосіб (відрахування). Адже, отримуючи відрахування, вам не потрібно документально підтверджувати покупну вартість проданої квартири.

Деякі вважають, що вони мають право використовувати симбіоз двох способів. Тобто дохід від продажу однієї і тієї ж квартири зменшити спочатку на відрахування в розмірі 1 000 000 руб., А потім на витрати на її купівлю. Так чинити заборонено. Ви повинні вибрати щось одне - або відрахування, або витрати.

Виникає інше питання. Як вчинити якщо в тому самому році продано дві або три квартири? Чи можна зменшити дохід від продажу однієї з них на відрахування, а інших на суму витрат на купівлю? Досить спірне питання.Але Мінфін вважає, що так робити можна. Тобто прибуток від продажу однієї квартири ви зменшуєте на відрахування, а інших на суму видатків. Про це, зокрема, сказано у листах Мінфіну Росії від 27 квітня 2012 р. № 03-04-05/7-563, від 5 квітня 2011 р. № 03-04-05/9-219, від 10 лютого 2010 р. .№ 03-04-05/9-48, від 3 червня 2009 р. № 03-04-05-01/418. Відповідно до цих документів (цитата):

«…під час продажу в одному податковому періоді двох квартир, які перебували у власності платника податків менше ніж три роки, платник податків мав право скористатися майновим податковим вирахуванням у сумі, отриманої від продажу квартири у розмірі до 1 000 000 руб., І одночасно зменшити суму оподатковуваного податком доходу від продажу іншої квартири на суму документально підтверджених витрат, пов'язаних із її придбанням».

Однак, на думку податківців, такі роз'яснення дещо суперечать Податковому кодексу. У підпункті 2 пункту 2 статті 220 Податкового кодексу йдеться, що витрати можуть використовуватись ЗАМІСТЬ застосування відрахування. Виходить, що закон передбачає лише один із двох варіантів: або відрахування, або витрати. Саме тому податкові інспекції незважаючи на жодні роз'яснення Мінфіну іноді відмовляють у зменшенні доходів від продажу різного майна і на відрахування і витрати.

Але, незважаючи на це, ми скористалися б роз'ясненнями Мінфіну (по одній квартирі вирахування, по іншій — витрати). Якщо податківці будуть незадоволені, вони мають право звернутися до суду. Один суд вирішив так, інший по-іншому. Для вітчизняної судової системи це нормально.

Якщо ви провели продаж та купівлю квартири в тому самому році, то податок потрібно сплачувати в особливому порядку.В даному випадку ви отримуєте право на 2 податкові відрахування одночасно (як продавець і як покупець квартири). Докладніше про те, як платити податок при купівлі та продажу квартири, дивіться за посиланням.

Ми розглянули прості випадки розрахунку податку з продажу квартири, яка перебувала у власності понад три роки. Зрозуміло, є безліч й інших особливостей. Якщо у вас складніший випадок (наприклад, продаж квартири декількома власниками) пишіть своє питання на наш сайт.

«Портал «Ваші податки»
2024