Підвал у багатоквартирному будинку: кому належить, господарі, вільні доступи, керування та ремонт комунікація

У законодавстві житлово-комунальної галузі чітко прописано, кому належить підвал у багатоквартирному будинку: розпоряджатися нічийним метражем мають власники квартир. Але, як відомо, російські закони недосконалі, а тому питання поділу підвалу чи горища нерідко стає об'єктом суперечки між мешканцями, підприємцями та місцевою владою. За право користування додатковими квадратними метрами потенційні власники готові боротися до останнього, а деякі настільки впевнені у своїй правоті, що сягають вищих інстанцій правосуддя. У судовій практиці можна зустріти достатньо прецедентів із цього питання. Спробуємо й ми з'ясувати, таки чий підвал у багатоквартирному будинку і хто може користуватися підземним простором на власний розсуд.

Для чого призначений підвал

Суперечності в нормативно-правових актах, що діють і втратили юридичну силу, нерідко призводять до того, що цокольні поверхи будівлі виявляються безхазяйними і занедбаними. Сторони не можуть домовитись, кому належать підвали у багатоквартирних будинках. Самі мешканці багатоповерхівок далеко не завжди мають право облаштовувати підземелля у власних інтересах.

Справа в тому, що основним призначенням підземних поверхів є розміщення комунікацій, обладнання та технічних пристроїв для цілорічного обслуговування будівлі. Тут, у підпільному приміщенні, зазвичай розташовується теплотраса та центральні вузли електромереж, водопроводу, опалення, вентиляції та інших інженерних систем.Ця частина підземної зони повинна експлуатуватися лише з технічною метою спеціалізованими службами для розміщення, модернізації та ремонту обладнання, що забезпечує подачу до квартир електроенергії, тепла, гарячої води тощо.

З іншого боку, підвал у багатоквартирному будинку в нормі включає і ділянки нетехнічного призначення, що і дозволяє задіяти територію для організації магазинів, складських приміщень, офісів та інших цілей.

Що говорить закон

Якщо звернутися до статті 36 Житлового кодексу РФ, стає зрозуміло, чия власність. Підвали багатоквартирних будинків є загальночастковими приміщеннями, права на які має кожен мешканець. Власники квартир самі можуть вирішувати, як і з метою використовувати підземний метраж, оскільки вони є його повноцінними власниками.

Разом про те, Вищий Арбітражний суд РФ встановив особливий регламент володіння та експлуатації цокольних поверхів. Було ухвалено, що підвал, не віднесений раніше до спільного майна та призначений під індивідуальне користування, стає власністю одночасно з отриманням права володіння квартирою. З цього випливає, що право вибору підвального приміщення автоматично наділяється той, хто перший придбав житло у багатоповерхівці. Відповідно, цей власник отримує перевагу за рахунок більш раннього придбання. Інші мешканці, що заселилися пізніше, можуть претендувати на вільні ділянки підземного простору, що залишилися.

Питання користування та власності підвалу в багатоквартирному будинку присвячена стаття 290 Цивільного кодексу РФ.Виходячи з її утримання, випливає, що власники квартир у багатоповерхівці на праві спільної часткової власності є власниками всіх нежитлових приміщень, конструкцій, що несуть, а також обладнання, що обслуговує більше однієї квартири. Свою частку спільне майно власники що неспроможні відчужувати. Також неможливо передати право власності на цю частку окремо від права власності на житлове приміщення.

У статті 235 того ж Кодексу надається перерахування приміщень та територій, користуватися якими на законних підставах мають право власники квартир. До них відносяться:

підвальні та інші господарські приміщення для розміщення спецобладнання, включаючи горище, прибудови та ін;
міжповерхові сходові майданчики, сходи;
ліфти та коридори.

Головна умова полягає в тому, щоб простір не був призначений для спеціальних технічних цілей.

Власники підвалу

Квадратні метри нижнього поверху будівлі можуть належати власникам житлових приміщень у багатоповерхівці за таких умов:

на момент передачі (продажу) державної чи муніципальної власності у приватні руки житлової площі підземний поверх не був володінням третіх осіб;
підвал багатоквартирного житлового будинку фактично відокремлений від житла та не має особливого призначення;
на нижньому поверсі знаходиться комунально-технічне обладнання, введене в експлуатацію для обслуговування більш ніж однієї квартири.

Якщо підвал багатоповерхівки є власністю всіх мешканців, то без згоди навіть одного з них неможливо здати приміщення в оренду, продати, обміняти чи вчинити будь-яку іншу угоду.Допускається також перебування території нижнього поверху у приватній власності, якщо вона зайнята фізособою переважно раннього придбання та вселення. Якщо йдеться про муніципальні квартири, тобто житлові приміщення, які є власністю органів місцевого самоврядування, підвал відноситься виключно до муніципального фонду. У цьому випадку простір можна використовувати виключно для обслуговування інженерних мереж.

Що таке самозахоплення

Нерідко трапляється так, що приміщення цокольного поверху, незважаючи на здійснення процедури приватизації, зайняті іншими особами, без відома та дозволу власників. При цьому незаконні господарі підвалу впевнено стоять на своєму, доводячи, що ця площа зайнята ними на легітимних підставах. Одне з них – перебудова та оснащення підвалу за власний кошт.

До речі, цього аргументу недостатньо для того, щоб закріпити за незаконним загарбником право одноосібної власності на підземне приміщення. Адже законом визначено, хто може скористатися підвалом у багатоквартирному будинку. З такою ситуацією, як самовільне захоплення підземного поверху, найчастіше доводиться стикатися у будинках вторинного житлового фонду, збудованих у радянський період.

Щоб встановити справедливість і повернути квадратні метри у користування законним власникам, потрібно організувати збори мешканців, встановити, коли відбулася зміна власників, перерозподілити квадратуру підземного поверху, як належить. Варто зазначити, що у багатоповерхових житлових будівлях рішення щодо експлуатації площ, що знаходяться у пайовій власності, приймаються на житлових зборах.

Хто має відповідати за стан підвалу

У цьому контексті відповідальними є також власники, тобто мешканці багатоквартирного будинку. Отже, витрати на утримання підвалу діляться в рівному співвідношенні на всіх пайових власників. Що ж до ремонту та реконструкції, то у разі необхідності проведення робіт усі витрати покладаються на керуючу компанію, з якою у мешканців будинку укладено договір. Комунальники здійснюють свою діяльність за плату, фіксовану в угоді.

Отримати ключі від підвалу багатоквартирного будинку можна в компанії, що керує, яка відповідальна за ведення технічних справ і комунальне обслуговування багатоквартирного будинку. У будівлях, де підземний або цокольний поверх належить мешканцям на праві часткової власності, кожен мешканець за бажанням може отримати доступ. Важливо розуміти, що керуюча компанія не має повноважень на обмеження доступу власників до підвалу та встановлення власних, не узгоджених на зборах мешканців правил.

Чи можна приватизувати підвальне приміщення

Якщо підземний поверх є загальночастковим майном, його продаж, оренда та інші операції вимагають участі та згоди всіх власників. Щоб приватизувати ділянку підвального простору, доведеться пройти тривалу та складну процедуру. Однак відступати від алгоритму її проведення не можна. В іншому випадку договір може бути оскаржений, а правочин про передачу підвального приміщення у приватну власність буде визнано незаконним.

Ініціатору приватизації необхідно наперед подбати про організацію зборів мешканців.Усім, кому належить підвал у багатоквартирному будинку, тобто всім власникам квартир, необхідно вручити порядок денний, в якому будуть вказані основні питання, що виносяться на обговорення, у тому числі відчуження підпільної території будівлі та зміну її кордонів. Сповістити власників та представників КК важливо не пізніше ніж за 10 днів до запланованої дати проведення зборів.

У ході зборів проводиться обговорення та голосування, підсумки якого будуть визнані лише в тому випадку, якщо буде присутнім понад 50% від загальної кількості власників та членів ТСЖ. Рішення про передачу підвального приміщення у власність приймається більшістю голосів. За результатами зборів складається резолюція – документ, на підставі якого буде здійснюватися подальша процедура переходу підвального приміщення (його частки) у приватну власність.

Після отримання на руки протоколу зборів мешканців необхідно скласти проект перепланування підземного поверху, що підлягає приватизації. Цей папір має бути узгоджений з кількома інстанціями, включаючи санітарно-епідеміологічні служби, органи пожежного нагляду та інші контролюючі структури. Підготовлений проект реконструкції необхідно надати до БТІ. Якщо проект затвердять на цьому рівні, можна розпочати роботи з перепланування підвального приміщення.

Наступний етап – експертиза технічного стану приміщення, за підсумками якої власник отримає висновок. На фінальній стадії даної процедури знову подання заявки до БТІ, але тепер уже після переоформлення техпаспорту багатоквартирного будинку.Чий підвал (підземна ділянка), той і має звернутися до Росреєстру із заявою про видачу свідоцтва про реєстрацію права власності. До речі, фізособа не має права приватизувати всю квадратуру під будовою.

Здача в оренду

Якщо підвальне приміщення є спільною власністю, тобто належить всім власникам квартир житлової будівлі, то здати його в оренду торговим та некомерційним організаціям можна лише у тому випадку, якщо позитивне рішення було прийнято більшістю голосів на загальних зборах.

Водночас власники мають серйозні обмеження у своїх правах щодо підвалу. Спільним майном багатоквартирного будинку практично може розпоряджатися або компанія, що управляє, або товариство власників житла. Саме ці управлінські ланки визначають цільові призначення коштів, отриманих від оренди. Так, наприклад, фінанси можуть бути спрямовані на ремонт, облаштування двору, будівництво дитячого майданчика, регулярне прибирання прилеглої території, встановлення камер відеоспостереження та інші суспільні потреби.

Можливі цільові витрати фінансів, виручених зі здачі підвалу в оренду, заздалегідь обговорюються під час укладання договору між КК та мешканцями квартир. Незалежно від того, хто є власником підвалу в багатоквартирному будинку, він завжди має право здавати свою підземну територію в оренду.

Чи законне використання приватних підвалів

Сьогодні підвали є практично у всіх будинках, збудованих ще за радянських часів. Підземні приміщення призначені для забезпечення життєдіяльності всієї будови.Стояки опалення, гаряче та холодне водопостачання, газопровід та інші механічні, електричні, санітарно-технічні конструкції із відсічними кранами знаходяться саме у підвалах багатоквартирних будинків.

Якщо в будинку стала приватною бодай одна квартира – підвал уже чіпати не можна.

Суперечки, пов'язані з володінням підвалами та горищами, почали повсюдно розгорятися з появи в нашій країні інституту житлової приватної власності. З початком повальної приватизації до судів почали безупинно надходити позови про права домовласників, причому не на їхній житловий метраж, а на квадратуру горищ, підвалів, ліфтів, сходових майданчиків та прольотів.

До майна якого належить підвал багатоквартирного будинку, не має принципового значення. Важливо, щоб керуюча компанія або ТСЖ завжди мали доступ до цокольного поверху. Так, наприклад, при виникненні аварійної ситуації від водопостачання відключається окремий під'їзд, але якщо співробітники комунального підприємства не мають доступу до стояків з відсічними кранами, доведеться перекрити воду на весь будинок.

Нерідко проблема посилюється ще й тим, що у нічний час доби, а також у вихідні та святкові дні потрапити до інженерних мереж неможливо. Якщо власником підвалу (або його частини) є підприємець, то організації, які обслуговують будинок, часто стикаються з неможливістю отримати доступ до інженерного обладнання з метою його планового огляду, ремонту або заміни старих комунікацій у відведений для цього час. За відсутності бізнесмена чи його представників комунальники не мають змоги потрапити до підвалу.

Крім того, особи, які приватизували підземне приміщення, часто здійснюють його перепланування без затвердженого проекту, дозволів та погоджень із низкою інстанцій. Така реконструкція здебільшого має незаконний характер. На додачу до всього власники підвалу нерідко наважуються на захоплення безгоспних квадратних метрів, щоб збільшити площу своєї ділянки. Подібні неузгоджені дії призводять до численних порушень, наслідком яких є пошкодження несучих стін, поява тріщин. Все це згодом приводить будинок у аварійний стан.

Хоч як дивно це звучало, але, виходячи з судової практики, позови мешканців до «підвальних» підприємців у більшості випадків залишаються без задоволення. Незважаючи на явне недотримання вимог до підвалів багатоквартирних будинків, правосуддя частіше приймає бізнесменів, ніж фактично відмовляється визнавати право власності мешканців на господарсько-комунальні приміщення нижнього поверху.

Судова практика

Зусилля громадян щодо відвоювання права власності на підвальне приміщення у судах рідко увінчуються успіхом. Крім запеклого захисту приватної власності підприємця, у досвідчених юристів викликає подив застосування судами строків позовної давності у справах про витребування спільного пайового майна з нелегального володіння. Справа в тому, що позови про повернення пайової власності є негаторними, тому вимоги заявників апріорі не можуть мати строку давності. Проте судові інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, посилаються якраз на пропуск терміну давності. При цьому фактичний обов'язок утримання підвалу багатоквартирного будинку продовжує лежати на плечах мешканців.

Абсурдне розуміння правових норм не на користь законних власників відбивається на вирішенні питань власності, що стосуються інших технічних та господарських приміщень. Швидше за все, під час ухвалення рішення судді не враховують специфіку даних правовідносин, а також не завжди помічають виражений характер порушення прав домовласників бізнесменами, які на незаконних підставах стають власниками загальночасткового майна.

Викликають питання та окремі судові прецеденти, відповідно до яких загальним майном визнається лише та частина приміщення, яка не використовувалася як самостійний об'єкт у багатоквартирному будинку. Кому належить підвал у цьому випадку?

Для наочності та роз'яснення наведемо приклад. Припустимо, у підвальному приміщенні багатоповерхівки наприкінці 80-х років минулого століття з дозволу муніципальної влади було відкрито склад, а на початку 90-х у цьому будинку з'явився перший власник житлового приміщення (квартири), який скористався своїм законним правом на приватизацію. Так от арбітражні суди частіше беруть бік підприємця складу та місцевої влади, керуючись тим, що нібито на момент приватизації житла підвал експлуатувався як окремий і самостійний об'єкт, а тому повернути його в спільну пайову власність неможливо.

Безглуздість і безглуздість такого рішення полягає ще й у тому, що у зв'язку з передачею у володіння комерційним структурам не було зроблено жодного переобладнання підземного поверху, винесення інженерних комунікацій та обладнання.Утримання підвалів багатоквартирного будинку, як і раніше, відноситься до повноважень комунальних служб, що ще раз підкреслює їхнє технічне призначення. Таким чином, якщо власник житлового приміщення вирішить зберігати у себе коробки з будь-якими товарами, ні в кого не виникне сумнівів, що його житло, як і раніше, вважатиметься житловим приміщенням. Щоб змінити статус житлового приміщення на нежитлове, потрібно пройти довгу бюрократичну процедуру.

Аналогічна справа і з підвалами багатоквартирних будинків. Кладова або магазин, що розміщені на підземному поверсі, автоматично не змінюють статус підвалу як технічного приміщення. Фактично підземний простір, що належить власникам на правах часткової власності, залишається технічним, а його комерційне або інше використання не може бути приводом для позбавлення права власності домовласників та використання приміщення з метою, що не відповідає технічній документації.

Чому суди дотримуються такої позиції? Ймовірно, ухвалення подібних рішень продиктовано насамперед причинами економічного характеру. Якщо повернути власність мешканцям, відібравши її у набувача, останній звернеться за стягненням збитків із продавця, тобто муніципалітету. А якщо врахувати, що таких незаконних оборудок у межах одного населеного пункту може бути безліч, місцевий бюджет може серйозно постраждати.

Яскравий прецедент

Нещодавно Верховний суд РФ розтлумачив прийняте рішення і дав пояснення місцевим інстанціям після перегляду справи, пов'язаної з підвалом у багатоквартирному будинку.Наплив подібних позовних заяв збільшився останні кілька років, що робить кожне роз'яснення ЗС РФ особливо цікавим як суддівського апарату, а й домовласників, готових захищати власні права.

У власності та користуванні у мешканців підвальне приміщення знаходилося з моменту введення будівлі в експлуатацію, але за кілька років муніципалітет відібрав технічне приміщення. Крім того, частину підвалу було здано в оренду комерційному підприємству. Ситуація може здатися стандартною. Але в даному випадку один із власників квартир не збирався миритися з несправедливим станом справ.

Початок ця історія бере із звернення до суду городянина, який просив районний суд повернути мешканцям законне користування підвал. Загальне майно багатоквартирного будинку перебувало у незаконному володінні місцевої адміністрації. Будівлю, в якій проживає громадянин, введено в експлуатацію у 1965 році. На підземному поверсі розміщено інженерне обладнання, що забезпечує життєдіяльність п'ятиповерхівки. Мешканці почали приватизувати квартири у 90-х роках після ухвалення відповідного закону, що дає таке право. Позивач-власник не сумнівається, що він та його сусіди мають усі права володіння та користування технічними приміщеннями, призначеними для обслуговування їх квартир.

2009 року господарем підвалу в багатоквартирному будинку стала міська адміністрація. Про це позивачу стало відомо після отримання відповіді на запит до Єдиного державного реєстру нерухомого майна. Цікаво, що процес переходу з приватної до міської власності зайняв кілька років і завершився 2007 року.

Підвал під багатоквартирним будинком, що належить місту, був поділений на дві ділянки. На першому розташовувалися інженерні комунікації для забезпечення нормальної життєдіяльності будинку (трубопроводи, крани, вентилі, заслінки та інше обладнання). За їх функціонуванням мала стежити керуюча компанія, з якою мешканці після приватизації квартир уклали договір на одному із зборів власників. Друга частина підвалу здавалася в оренду комерційній фірмі.

Головна претензія, яку висував мешканець будинку в суді, ґрунтувалася на відсутності доступу до підвалу багатоквартирного будинку. На його думку, це загрожує здоров'ю громадян, які проживають у цій будівлі, і збереженню їх майна. Причина – відсутність можливості своєчасно проводити ремонтні роботи у підвалі багатоквартирного будинку. До того ж тут йдеться і про елементарне порушення законних прав спільної часткової власності. Заявник просив суд визнати недійсною реєстрацію підвального приміщення в ЄДРП як власності міської адміністрації та призначити штраф за недотримання вимог до підвалів багатоквартирних будинків.

Суд загальної юрисдикції не задовольнив позов, обґрунтувавши відмову неправильно обраним способом захисту порушених прав. З цим аргументом погодився і суддя апеляційного суду, на думку якого підвальні приміщення не можуть бути загальним домоволодінням, бо нібито вони мають самостійне призначення. Не збираючись опускати рук, мешканець дійшов Судової колегії у цивільних справах ЗС РФ, яка винесла вердикт на його користь.

Що ухвалив Верховний Суд Росії

Нижчі інстанції винесли некоректне рішення.Керуючись статтею 290 ДК РФ, про яку було зазначено раніше, власники квартир у багатоповерхівці є власниками загальних приміщень у будинку, а також співвласниками несучих конструкцій, механічного, електричного, сантехнічного та іншого обладнання, що обслуговує більше однієї квартири, незалежно від місця розташування. Те саме підтверджує і наведена Верховним Судом стаття 36 ЖК РФ. Правові норми відносять до об'єктів пайової власності технічні поверхи, горища, підвали, міжквартирні сходові майданчики, коридори, сходи, ліфти, ліфтові шахти. У Житловому Кодексі чітко прописано, що власники приватизованих квартир у державному чи муніципальному житловому фонді автоматично стають господарями місць загального користування та інженерного обладнання.

Вникаючи у сказане вище, варто зазначити, що Верховний Суд передбачає втрату статусу об'єкта, що знаходиться в муніципальній власності, з моменту реалізації громадянами прав на приватизацію. Отже, власником підвалу у багатоквартирному будинку стає повноправний власник хоча б однієї квартири чи навіть кімнати. Юридично режим підземних та інших технічних приміщень має визначатися датою приватизації першої квартири усієї будівлі.

Висновки

Підіб'ємо підсумки. Щоб прийняти правильне рішення в подібних спорах, суд повинен попередньо встановлювати, з якого моменту проведено приватизацію першої квартири в цьому будинку, чи розміщені в підвальному приміщенні інженерні комунікації і чи призначене воно для обслуговування всього будинку, а також чи визначалося воно на дату приватизації для самостійної експлуатації.

У розглянутому прикладі суд загальної юрисдикції та апеляція не змогли правильно розподілити тягар доказування, що й послужило порушення правових норм. Завдання позивача – знайти аргументи та надати факти, що свідчать про те, що приватизацію було проведено в період обслуговування підвалом усього будинку. Відповідачеві належить довести протилежне, що підвальне приміщення призначене для самостійного використання.

ЗС РФ роз'яснив, хто має бути господарем підвалу у багатоквартирному будинку

Дуже важливе роз'яснення зробив Верховний суд, коли переглядав суперечку, пов'язану із підвалом у багатоквартирному будинку. Ситуація виявилася наскільки скандальною, настільки й стандартною - місто кілька років тому забрав собі підвал багатоквартирного житлового будинку і частину його здав в оренду комерційній структурі, а власники житла у цьому будинку були з таким становищем не згодні.

Пристрасті по підвалах і горищах у будинках розгорілися, як тільки в країні з'явилися і почали множитись приватні власники квартир. Ось із цього моменту до судів пішли позови про права власників квартир, причому не на їхні власні квадратні метри, а на те, що поряд із квартирами - горища, підвали, ліфти, сходові прольоти. І вал подібних позовів останні кілька років лише наростає. Тому кожне роз'яснення Верховного суду щодо подібних суперечок вкрай цікаве не лише професійним суддям, а й численним власникам квартир.

Все почалося з того, що городянин звернувся до суду з позовом до департаменту майна міста та попросив суд забрати "з чужого незаконного володіння підвальне приміщення". Будинок, в якому мешкає громадянин, збудований у 1965 році. У будинку великий підвал із інженерним обладнанням.У районному суді позивач розповів, що перші приватизовані квартири у будинку з'явилися на початку дев'яностих. На думку мешканця будинку, у нього та сусідів разом із правом власності на квартири з'явилися і права на технічні приміщення у будинку, які призначені для обслуговування їхніх квартир.

2009 року позивачу стало відомо, що, за даними Єдиного держреєстру прав на нерухоме майно, право власності на частину підвалу належить місту. Причому оформлення цих прав власності йшло кілька років та у кілька етапів – з 2002 по 2007 рік. Мешканець будинку в суді доводив, що доступ до інженерних комунікацій тепер утруднений, а це ставить під загрозу життя, здоров'я та збереження майна власників квартир. Та й права мешканців порушені – адже право спільної часткової власності на спільне майно будинку належить всім власникам житла. Позивач попросив суд визнати реєстрацію підвалу в ЄДРП як власності міста недійсною.

Райсуд чоловікові відмовив, а міський із таким вердиктом погодився. Тоді настирливий мешканець дійшов Верховного суду. Судова колегія у цивільних справах Верховного суду сказала, що громадянин має рацію. Нижчі суди помилилися. Ось як міркував Верховний суд.

Підвал багатоквартирного будинку дійсно зараз належить місту та розділений на дві частини. Частину підвалу передано в оренду певній фірмі, а в другій частині знаходяться інженерні комунікації - труби, вентилі, заслінки, крани та інше. Позивачі – чоловік із дружиною – стали власниками квартири у 1992 році, а у 2007 році між підрозділом з управління житловими будинками міста та позивачем було укладено договір на управління цим будинком.Договір укладали на підставі рішення загальних зборів власників квартир.

Районний суд, відмовляючи громадянинові у позові, заявив, що позивач неправильно обрав спосіб захисту порушеного права. Апеляція з такою заявою погодилася та додала, що приміщення у підвалі не можуть бути загальнобудинковим майном, оскільки "мають самостійне функціональне призначення". Ось із такими формулюваннями Верховний суд і не погодився.

За статтею 290 Цивільного кодексу власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення в будинку, що несуть конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, якщо вони обслуговують більше однієї квартири. За статтею 36 Житлового кодексу власникам приміщень належать на праві спільної часткової власності "спільне майно будинку: приміщення в цьому будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, самі сходи, ліфти та ліфтові шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, у яких є інженерні комунікації”. За Житловим кодексом власники приватизованих квартир у державних чи муніципальних будинках ставали співвласниками інженерного обладнання та місць загального користування.

За змістом цих норм, сказав Верховний суд, з моменту початку реалізації громадянами права на приватизацію будинок, у якому було приватизовано хоча б одну квартиру або навіть кімнату, втрачав статус об'єкта, що перебуває в муніципальній власності.Тому правовий режим підвальних приміщень, що належать або не належать до спільної часткової власності, має визначатися на дату приватизації першої квартири.

А от якщо станом на дату першої приватизованої квартири підвали будинку були призначені (або враховані або сформовані) для самостійного використання "з метою, не пов'язаних з обслуговуванням будинку", то право спільної часткової власності домовласників на ці приміщення не виникає. А решта підвальних приміщень, не виділених для самостійного використання, переходить у власність мешканців як спільне майно.

Висновок Верховного суду - для правильного вирішення подібного спору судам необхідно було встановити, коли була приватизована перша квартира в будинку, чи призначено підвал для обслуговування всього будинку, а також чи було на момент приватизації першої квартири підвальне приміщення призначене (враховано чи сформовано) для самостійного використання . При цьому, наголосив Верховний суд, доводити момент приватизації першої квартири та факт, що підвал обслуговував увесь будинок, має позивач. А що підвал призначений (врахований чи сформований) для самостійного використання – доводити повинен відповідач.

У нашому випадку, сказав Верховний суд, апеляція неправильно розподілила тягар доказу, чим порушила закон. Не можна погодитись, сказав Верховний суд, і із твердженням міськсуду, що позивач обрав неправильний спосіб захисту. Право спільної часткової власності у мешканців є через закон, і реєстрація в ЄДРП не потрібна. Про це йшлося на пленумах і Верховного та Вищого арбітражного судів, коли розглядали суперечки щодо захисту прав власності. Якщо громадянин - власник приміщення у цьому будинку, то у нього за законом є право оскаржувати зареєстроване право на загальне приміщення у будинку.

Хто відповідає за порядок у підвалі