Блог

Сьогоднішня стаття про дуже поширений підхід у продажу нерухомості, а саме про завищення стартової ціни.

У двох словах про те, що я маю на увазі під завищенням стартової ціни продажу нерухомості.

Давайте розберемося на прикладі. Припустимо, ми маємо однокімнатну квартиру (33 м 2 /17 м 2 /7 м 2 ) у стандартній панельній дев'ятиповерхівці, на середньому поверсі, із середньостатистичним ремонтом у Фрунзеському районі Мінська. У середньому такі квартири на момент написання статті пропонувалися за 58000 - 61000 $. Так ось виставлення стартової ціни, за інших рівних, в діапазоні 61 000 $ - 63 000 $ вже є суттєвим завищення, що впливає на успіх продажу.

Чому ж багато продавців і навіть агентів з нерухомості обирають таку тактику у продажу?

Ось деякі з причин:

1. Недосвідчений у специфіці та тонкощах продажу нерухомості продавець порівнює свою рідну, на «кровні» придбану, однушку з іншими, виставленими на продаж. Бачить ряд квартир у діапазоні цін 55 000 $ - 58 000 $, зазвичай це "проблемні" об'єкти: "крайні" поверхи, "малосімейки", квартири в аварійному стані і т.д. Висновок – «моя однозначно дорожча». Потім розглядаються квартири в діапазоні 58 000 $ - 61 000 $. Об'єкти порівнюються, робиться висновок – «моя нічим не гірша». Потім проглядаються об'єкти ціною вище 61 000 $. Тут продавцю на очі починають траплятися квартири аналогічні його власній (вже реально «завищені за ціною») та об'єкти, які якісно перевершують його об'єкт (з кращим ремонтом, поряд з метро тощо). У продавця починає формуватись бажана сума. Тут все індивідуально, і залежить від розмаху та польоту фантазії конкретної людини.Допустимо, це цифра в діапазоні 60 000 $ - 61 000 $. Звісно, ​​продавець розуміє, що можливий торг. І тут, приймається, найчастіше, фатальне рішення. "Потрібно додати якусь суму на торг!" На виході виходить 62 000 $ - 63 000 $. До чого це зазвичай призводить, можна здогадатися, але про це поговоримо нижче.

2. Іноді стартова ціна завищується продавцем, продаж якого, на його думку, не є терміновим. Робиться це з надією на те, що з'явиться «Той самий» покупець, якому потрібна саме, і тільки квартира цього продавця. І звичайно «Той самий» покупець не встоїть перед спокусою купити омріяну квартиру, і з радістю переплатить тисячу, іншу, а то й п'ять!

3. Деякі продавці вважають, що продати швидко - значить продешевити.

4. Буває так. До продавця, що виставив за недосвідченістю завищену ціну, приходить пристрасно бажаючий укласти з цим продавцем договір на надання ріелтерських послуг агент з нерухомості. І у своєму пристрасному пориві такий агент починає лити ялин на душу продавцю, підтримуючи останнього в його думці про доцільність завищення ціни. Завдання агента - підписати об'єкт, а те, що ціна завищена на старті, так це нічого. «Можливо приведу покупця, продавець гроші побачить, та й торгується!»

5. Іноді трапляються агенти з «особливо гнучкими» моральними принципами, які можуть заявити продавцю, який продає за вірною ринковою ціною, що той, мовляв, продає дешево і що за таку квартиру можна отримати більше. Мета та сама – «підписати об'єкт», а там якось розберемося.

6. І найбільш рідкісний випадок, коли завищення ціни засноване на скрупульозному аналізі ринкової ситуації та наявності вагомої конкурентної переваги у об'єкта, що продається, порівняно з іншими об'єктами у продажу.Наприклад, у квартирі щойно зроблено якісний ремонт, а в районі практично відсутня чи вкрай мала пропозиція квартир з новим ремонтом. За умови грамотної маркетингової кампанії, правильних презентацій об'єкта всім потенційним покупцям та наявності достатнього часу на продаж – є прогнозована ймовірність продати такий об'єкт вище за ринкову ціну. Але це «вищий пілотаж» у продажах нерухомості, і він має мало спільного простим очікуванням «Того самого» покупця (може, прийде).

То чому ж у переважній більшості випадків квартири із завищеною стартовою ціною продаються нижче за їх реальну ринкову ціну?

Справа в тому, що кожен об'єкт нерухомості, виставлений на продаж, має певний життєвий цикл на ринку – час, за який буде продано об'єкт, або після якого його буде знято з продажу. Цей життєвий цикл, безумовно, залежить від стану самого ринку нерухомості (чи він знаходиться на підйомі, чи, навпаки, падає), специфіки конкретного об'єкта. Загальновідомо, що в середньому однокімнатні та двокімнатні квартири продаються швидше за три- та чотирикімнатні. Але все-таки насамперед життєвий цикл залежить від психологічного ставлення до об'єкта учасників ринку.

На початку продажу квартири учасники ринку виявляють максимальний інтерес до неї. У середньому цей період дорівнює 2-2,5 тижням. У великих та елітних квартир цей період більший.

Агенти звертають увагу на новий об'єкт, якщо він виставлений за привабливою ціною – намагаються запропонувати його своїм клієнтам або запропонувати продавцю свою допомогу у продажу. Покупці також намагаються прийти на перегляд нової квартир, якщо її ціна приваблива.Коли агенти переглядають базу даних по об'єктах або переглядають інтернет-портал, найчастіше виставляють фільтр «показувати об'єкти подані за останній тиждень», або менше. Деякі покупці надходять також. Робиться це для того, щоб не витрачати час на оголошення про продаж квартир, які переглядалися вже раніше. Ця одна із причин зменшення уваги до об'єкта.

Ще однією причиною зниження інтересу до об'єкта є специфіка деяких сайтів, де старі оголошення зміщуються новішими, і з часом покупцям все складніше знайти оголошення по цьому об'єкту.

Але ще важливіше те, що покупці та агенти запам'ятовують переглянуті раніше об'єкти, і їхні очі починають «замилюватися». І якщо ціна не змінюється – квартира не викликає нового інтересу. А потім початковий період з піком інтересу до об'єкту минає. Починається фаза помірного інтересу до квартири. А за нею слідує стадія «застою» об'єкта на ринку.

А тепер повернемося до стартової ціни. Виставляючи ринкову ціну відразу, ви максимально задієте потенціал початкового інтересу до об'єкта. У поєднанні з гарною рекламою, це дозволить залучити найбільшу кількість потенційних покупців у короткий термін, і на піку інтересу продати вашу нерухомість з мінімальним торгом або без торгу. В ідеалі квартиру ви зможете продати менше, ніж за місяць.

Це абсолютно реально, і більше – це вигідно. Тому що чим більше ваш об'єкт знаходиться на ринку, тим слабшою стає ваша позиція у торгах. Покупцям, і тим більше агентам стає очевидно, що ваш об'єкт не користується попитом. А отже, можна агресивно торгуватися.

Зазвичай, на такій стадії продавці починають замислюватися про те, що вони погарячкували зі стартовою ціною, і починають потихеньку знижувати ціну. Спочатку на 500 - 1000 $ (на дорожчих об'єктах зниження пропорційно більше). Зазвичай таких зниження відбувається кілька, поки продавець не отримає хоч якусь реакцію ринку. У підсумку, час іде, і коли знаходиться бажаючий купувати, продавець уже готовий торгуватися вже з кілька разів зниженою ціною. Цим часто користуються досвідчені покупці чи агенти. Помітивши цікавий їм об'єкт, який почав зниження за ціною, вони чекають на момент серйозного зниження, потім приходять на об'єкт і пропонують ціну з серйозним торгом. Якщо житлове питання продавця досить серйозне, то продаж відбувається. Якщо ж мотивація продаж низька, то об'єкт перетворюється на розряд «застоявшихся» над ринком.

А далі відбувається дуже цікаве явище. Покупці, які стежать за об'єктом, що «застоявся», або які вперше бачать його, але звернули увагу на дату подачі оголошення, починають думати, що з об'єктом щось не так, раз він не продається так довго. І це ще одна вагома втрата аудиторії потенційних покупців. Щоб продати такий об'єкт, часто доводиться робити дуже суттєве зниження за ціною.

Для наочності я наведу три умоглядні графіки, в їх основі лежать наші з Павлом досвід та практика, а також досвід наших колег.

Вердикт.

Виставляючи підвищену стартову ціну, Ви самі відлякуєте потенційних покупців, і позбавляєте себе найкращого періоду для продажу свого об'єкта на піку зацікавленості, коли виручити хорошу ринкову ціну найпростіше.Чим довше ваша нерухомість знаходиться на ринку, тим слабша ваша позиція в переговорах за ціною (за умови, що ви дійсно хочете продати квартиру), і тим складніше виручити ринкову ціну. І при цьому, ви перебуватимете в стані невизначеності не один місяць, не наближаючи вирішення свого житлового питання. А це не малий стрес.

Тому, виставляйте правильну ринкову ціну і продавайте за гарною ринковою ціною швидко!

Сподіваюся, що ця стаття була Вам цікавою і допоможе Вам у продажу вашої нерухомості!

Залишайте коментарі, ділитесь зі знайомими цією статтею у соціальних мережах за допомогою кнопок нижче.

З побажаннями успіхів, особливо у сфері нерухомості,

Євген Хлопецький

7 хитрощів. Продаж за підвищеною вартістю!

Як правило, послуга спеціаліста потрібна тим власникам нерухомості, які хочуть її продати або за завищеною ціною або дуже швидко. Це, у свою чергу, дає можливість ріелтору отримати додатковий дохід, уклавши договір так, щоб отримати бонуси або відсотки за продаж за високою ціною.

Як збільшити вартість квартири?

Спосіб перший. Квартира виставляється на продаж за конкурентною ціною. Однак згодом, коли визначається пул покупців, повідомляємо самому зацікавленому, що вам запропонували за квартиру на 200 тис. більше.

Спосіб другий. Продаж за підвищеною вартістю. Цей спосіб давно відомий і широко користуються продавцями квартири. Тут розрахунок робиться на те, що люди люблять, коли їм поступаються у ціні.

Спосіб третій. Запрошувати на перегляд об'єкта кілька зацікавлених покупців та влаштувати серед них аукціон.Особливо цей спосіб хороший, якщо характеристики квартири дають упевненість у тому, що нею по-справжньому зацікавилися кілька покупців.

Спосіб четвертий. Створення оголошень з об'єктом-конкурентом із завищеною ціною. Наприклад, якщо ви продаєте 2-кімнатну квартиру певної площі, створіть оголошення-дублікат зі схожими характеристиками в цьому ж або сусідньому будинку і явно завищеною ціною. Тоді у покупця створиться враження, що квартира, що продається вами, коштує недорого.

Спосіб п'ятий. Підставний покупець. Якщо ви призначили зустріч на певний час біля квартири, що продається, то вийти з неї можна з підставним покупцем, який хвалитиме її і обіцятиме дати відповідь найближчими днями. Так ви підвищите інтерес до об'єкта, що продається.

Спосіб шостий. У міру своїх сил підготувати не лише квартиру, а й місця громадського користування – ліфт, під'їзд до приходу покупця.

Спосіб сьомий. Продаж квартири. Переконайтеся власників квартири з'їхати на дачу, до друзів чи родичів, а меблі вивезти чи здати до комісійки. Як правило, з великим задоволенням купуються квартири, в які можна одразу в'їхати. Крім того, без меблів квартира виглядає набагато просторіше.

Звичайно, продажна вартість квартири залежить від багатьох факторів, про які ріелтори знають – поверховість, інфраструктура, ремонт, документи та інше. Але за рівних умов збільшити вартість можливо, якщо скористатися нашими порадами.

Завищення та заниження вартості нерухомості: ризики та наслідки для продавця та покупця

На ринку нерухомості досить часто можна зіткнутися з таким явищем – продавець чи покупець просить завищити чи занизити вартість нерухомості у договорі.

Для чого це робиться і чи існують якісь негативні наслідки у таких угод - читайте у цій статті.

Заниження

Стандартно заниження вартості нерухомості пропонує продавець. Пов'язано це з чим.

Згідно зі статтями 217 та 217.1 Податкового кодексу РФ особи звільняються від сплати ПДФО 13% від продажу нерухомості, якщо володіли цим об'єктом понад 3 або 5 років (залежно від певного випадку).

Тобто якщо продавець відчужує нерухомість до цього мінімального терміну володіння, то у нього виникає зобов'язання зі сплати ПДФО 13%. Заниження, яке пропонує продавець, спрямоване на зниження суми податку, що сплачується.

Необхідно зазначити, що податковим законодавством встановлено два можливі варіанти сплати ПДФО з продажу нерухомості.

(1) у вигляді фіксованої суми (найчастіший варіант).

Припустимо, що продавець відчужує нерухомість за ціною 10 млн. рублів. Відповідно до податкового кодексу формула розрахунку суми до сплати ПДФО виглядає так:

(10 млн. - 1 млн.) * 13% = 1170000 руб.

ВАЖЛИВО: ПДФО 13% сплачуватиметься не з 10 млн. рублів, а з суми, зазначеної в договорі, зменшеної на 1 млн. рублів (така формула в НК РФ).

(2) у вигляді різниці між вартістю купівлі та продажу.

Наприклад, продавець зараз продає квартиру за 8 млн рублів, але до цього купував її за 6,5 млн рублів. Тобто, від продажу він отримає прибуток 1,5 млн. рублів. Якщо вибрати саме цей варіант сплати ПДФО, то платити потрібно буде з прибутку, що утворився у вигляді різниці:

Щоб використати цей варіант, до податкової необхідно буде надати документи за минулим правочином, щоб підтвердити різницю у витратах. Якщо документів, що підтверджують, немає, то використовується варіант (1).

Якщо ми йдемо за першим варіантом, то продавця може не влаштувати те, що доведеться платити майже 1,2 млн. рублів податків (при ціні нерухомості в 10 млн. рублів). Тому він пропонує покупцю відобразити у договорі суму менше, щоб заплатити якнайменше податків.

Механізм заниження

Найчастіше це оформляється через 2 угоди – договір купівлі-продажу нерухомості та додаткову угоду щодо нього.

У договорі купівлі-продажу зазначається занижена вартість (наприклад, 4 млн. рублів замість справжніх 10 млн.). На інші 6 млн. сторони становлять додаткову угоду до договору, в якому на ці 6 млн. оцінюють внутрішнє оздоблення квартири (що воно нібито йде разом з квартирою) або, що продавець до квартири передає будівельні матеріали на 6 млн. рублів, необхідні покупцеві ремонту.

Суть у тому, що у Росреєстр на реєстрацію боку несуть лише договір купівлі-продажу. Додаткову угоду не обов'язково додавати.

Таким чином, презюмується, що сума угоди становила 4 млн. рублів.

Тоді продавець заплатить ПДФО 13%:

Але ця схема за своєю природою не може бути без підводного каміння. Їх і розберемо нижче.

Ризик продавця

Кадастрова вартість

Кадастрова вартість необхідна нарахування податку власнику нерухомості. Її можна побачити у виписці з єдиного державного реєстру нерухомості за конкретним об'єктом.

Кадастрова ціна є певним мірилом для нарахування податку певних ситуаціях. Але угоди з нерухомістю відбуваються за ринковими цінами (які зазвичай вище).

Податковим законодавством встановлено, якщо нерухомість продається дешевше 70% від встановленої кадастрової вартості, то податкова база береться не з суми, зазначеної в ДКП, а з 70% від кадастрової вартості. До чого це спричиняє.

Припустимо, що у прикладі кадастрова вартість нерухомості була 7,5 млн. рублів. 70% кадастрової вартості – це 5,25 млн. Але продавець продав її за 4, що нижче за 70% кадастрової вартості.

Таким чином, він уже не заплатить 390 000 рублів податку, оскільки податок вираховуватиметься з 5,25 млн. і становитиме 682 500 рублів, що теж не мало.

Так що майте на увазі, що занадто знизити вартість нерухомості не вийде.

Ризики покупця

(1) Банкрутство продавця + дотримання належної обачності

Продаж за заниженою вартістю – це основний маркер того, що актив, можливо, виводився із юридичного володіння продавця ним самим через швидке «впадання в банкрутство».

Припустимо, що продавець набрав купу кредитів і через боргову ями, що утворилася, не в змозі їх гасити. Він хоче їх «списати» і має намір звернутися до суду із заявою про визнання його банкрутом (або у майбутньому хтось із кредиторів звернутися з такою заявою).

Але напередодні банкрутства він вирішує вивести з-під себе свої активи, щоби в банкрутстві їх не розпродали.

Для цього він, наприклад, продав свою квартиру.

У банкрутстві є таке поняття, як «період підозрілості». Він дорівнює трьом рокам.Якщо протягом цих 3 років до прийняття судом заяви про визнання боржника банкрутом буде доведено, що боржник спеціально уклав угоди щодо відчуження свого майна, щоб уникнути звернення на них у банкрутному процесі, такі угоди будуть визнані недійсними і актив зобов'яжуть повернути в банкрутну масу (Ст. 61.2. ФЗ "Про неспроможність").

Справа в тому, що в правовому полі існує таке поняття як «дотримання належної обачності». Можливо, хтось із Вас навіть чув про це.

Під ним у сфері нерухомості розуміється ретельне вивчення покупцем нерухомого активу, що купується.

Поширена думка, що достатньо замовити витяг з реєстру нерухомості, прошерстити його, і якщо там немає нічого підозрілого, то нерухомість можна купувати. Але це негаразд.

По-перше, виписка не містить навіть 50% ризиків, які можуть виникнути.

По-друге, у разі виникнення будь-якого ризику (наприклад, витребування квартири від покупця у зв'язку з недійсністю угоди), покупець, який подивився лише виписку і не спромігся перевірити нерухомість та продавця за іншими джерелами, не отримає захисту в суді та квартира з більшою часткою ймовірності буде витребована. Тобто суд вважатиме такого покупця таким, що не виявить належної обачності.

По-третє, такий підвищений стандарт належної обачності (що покупець повинен покладатися не тільки на витяг, але вивчити й інші джерела) ще давним-давно був встановлений судовою практикою на рівні Верховного Суду РФ (Огляд судової практики у справах, пов'язаних із витребуванням житлових приміщень від сумлінних набувачів, за позовами державних органів та органів місцевого самоврядування від 01.10.2014).

Таким чином, покладатися лише на виписку – рішення необачне.

Так, згідно із законом, у покупця є механізми повернення сплаченої ціни за такою недійсною угодою, але до цього часу продавець, швидше за все, вже все витратить і гроші повернути буде неможливо. Отже, покупець ризикує залишитися і без нерухомості, і без грошей.

Тому покупцю важливо перевіряти продавця щодо можливого банкрутства. Якщо є підозри щодо банкрутства продавця, а він ще й пропонує занизити вартість, то шанси на витребування Вашої квартири в майбутньому – вкрай великі.

У банкрутстві часто повертають активи назад. Тож будьте обережні.

Багаторазове заниження вартості майна, що відчужується, має породити у будь-якого сумлінного і розумного учасника цивільного обороту сумніви щодо правомірності такого відчуження.

У подібній ситуації передбачається, що покупець або знає про намір боржника вивести своє майно з-під загрози звернення на нього стягнення і діє з ним спільно, або розуміє, що менеджмент або інші контролюючі боржника особи позбавляються від майна товариства за заниженою (непридатною) ціною за причин, які пов'язані з економічними інтересами останнього.

Відповідно, покупець прямо чи опосередковано поінформований про протиправну мету боржника.

Це, у свою чергу, не могло не породити у будь-якого сумлінного та розумного учасника громадянського обігу сумнівів щодо правомірності відчуження.

Тому А., виявляючи звичайний ступінь обачності, мав вжити додаткових заходів, спрямованих на перевірку обставин, за яких суспільство "Б" за майже символічну ціну (менше 5 відсотків від ринкової вартості) продає квартиру.

Він не міг не усвідомлювати те, що угода з такою ціною порушує права та законні інтереси кредиторів, які справедливо розраховують на задоволення їхніх вимог за рахунок рівноцінного грошового еквівалента, отриманого від реалізації нерухомості.

За таких обставин договір купівлі-продажу квартири від 11.11.2011 р. є недійсним на підставі пункту 2 статті 61.2 Закону про банкрутство.

Тому зараз стандарт сумлінної поведінки при купівлі нерухомості не обмежується звичайним вивченням витягу з Росреєстру. Передбачається, як мінімум, вивчення ланцюжка угод, інших документів, що встановлюють право, і, зрозуміло, огляду самого об'єкта нерухомості.

Якщо його не дотриматися, то за будь-якої вади в угоді ви ризикуєте втратити свій актив.

(2) Звіт про оцінку нерухомості

Іноді для оформлення іпотечного кредиту банки вимагають оцінки нерухомості. Це необхідно для того, щоб банк розумів, що ціна, узгоджена сторонами, справді є ринковою. Адже нерухомість перебуватиме у банку в заставі і йому необхідно розуміти, за якою ціною актив може бути реалізований на ринку.

Якщо сума, узгоджена сторонами, разюче відрізнятиметься від тієї, яка встановлена ​​у звіті, то банк може (1) або знизити суму іпотечного кредиту, (2) або зовсім відмовити покупцю в його наданні.

(3) Вирахування за іпотечним кредитом

За законом покупець має право отримати податкове відрахування не тільки з купівлі нерухомості, а й із відсотків за іпотечним кредитом.

При заниженні ціни сума податкового відрахування по відсотках з іпотечного кредиту зменшується, оскільки він розраховується із суми, зазначеної у договорі купівлі-продажу.

Спільні ризики

(1) Донарахування податків

У законі є таке поняття як «удаваний правочин». Це угода, яка вчинена з метою прикрити іншу угоду. Така угода вважається недійсною.

У прикладі з поділом суми квартири на договір купівлі-продажу квартири (на 4 млн. рублів) і додаткову угоду про передачу невіддільних поліпшень (на 6 млн. рублів), доп. угода – це удавана угода, яка прикриває єдину угоду купівлі-продажу квартири за справжньою, ринковою ціною - за 10 млн. рублів.

Цим механізмом користується податкова. Якщо вони дізнаються про таку схему, то автоматично донарахують недоплачений продавцем податок через удаваність додаткової угоди - тобто. визнають договір купівлі-продажу квартири ув'язненим на 10 млн. рублів, а чи не на 4.

Вийде, що продавець «з чим боровся, на те й напоровся»: платив 390 000 рублів, але змушений буде платити 1 170 000 рублів.

Як про це може дізнатися податкова, адже продавець разом із декларацією подає лише договір купівлі-продажу квартири? Дод. угода не світить.

А все дуже просто. Це може спливти у майбутньому.

(1) Наприклад, покупець захоче отримати податкове вирахування у зв'язку з купівлею квартири на всю суму і покаже податковій весь комплект документів (щоб сума до вирахування була більшою). Тоді у податкової виникнуть питання до продавця з приводу прозорості угоди: продавець відбив суму 4 млн. рублів, а покупець – 10 млн. рублів.

(2) Або такий приклад: Поточний покупець у майбутньому також захоче продати цю квартиру до закінчення мінімального терміну володіння (3/5 років). Він також зіткнеться із проблемою сплати ПДФО у зв'язку з продажем. І тут невдача: йому або теж доведеться йти на заниження ціни, або продавати квартиру за ринковою вартістю, здавши при цьому продавця та справжню суть раніше скоєної угоди. Тобто покупець покаже податковій всю піднагідну угоду, у зв'язку з чим продавцю в будь-якому випадку буде донараховано податок.

(3) Думаємо ще один варіант: ця квартира неодноразово передаватиметься з рук в руки по ланцюжку власників. Поки що хтось із них не захоче отримати податкове відрахування у повному обсязі. Тоді такому власнику доведеться розкривати податковій справжню схему та суму угоди з попереднім власником, а попередньому власнику доведеться по ланцюжку здавати свого попереднього продавця (і так до самого верху). Зрештою, таємне стане явним і всім учасникам схеми буде донараховано податок.

Тому в цьому податковому ризику може страждати як продавець, так і покупець.

Як приклад наведемо таку справу.

Власниця (продавець) вирішила продати будинок та землю загальною вартістю 13,8 млн. рублів. Але в договорі купівлі-продажу вказала суму 999 тис. рублів, щоб не платити ПДФО, оскільки вона володіла цими активами менше 3 років. Активи у результаті було продано за зазначену суму.

Але в майбутньому покупець цього вирішив продати це нерухоме майно за ринковою вартістю. Але оскільки також володів менше 3 років, зіткнувся з тим, що йому доведеться сплачувати нечуваний податок з різниці. Тому йому довелося звертатися до податкової, здавати продавця з тельбухами і розкривати всю таємну досконалу угоду.

(2) Податкові штрафи

Також варто зазначити: крім донарахування податку, особа, яка занизила податкову базу або не сплатила необхідну суму податку, може бути додатково притягнута до податкової відповідальності у розмірі від 20 до 40% від несплаченої суми (ст. 120, 122 НК РФ).

Тепер давайте розберемо ризики та наслідки, пов'язані із завищенням ціни у договорі.

Завищення

На відміну від заниження, завищення пропонується покупцем. Це пов'язано найчастіше з відсутністю суми на початковий внесок, який необхідно внести покупцеві для того, щоб отримати іпотечний кредит.

Механізм завищення

Працює це в такий спосіб.

Для того, щоб отримати іпотечний кредит, покупцю необхідно внести початковий внесок зі своїх накопичень (зазвичай це близько 10% - 20% від загальної суми).

Безумовно для деяких покупців така сума є занадто обтяжливою, або у них зовсім немає грошей на початковий внесок.

У цьому випадку, щоб не платити цю суму, покупець домовляється із продавцем завищити вартість нерухомості у договорі на ці 10 – 20%, які вимагає банк.

Цю суму покупець "нібито" передає продавцю за розпискою.

На частину, що залишилася, банк видає іпотечний кредит і переводить гроші продавцю.

Таким чином, покупець купує нерухомість без первісного внеску.

Ризики продавця

(1) Підвищений податок. Якщо продавець відчужуватиме квартиру до закінчення мінімального терміну володіння (3/5 років), то йому доведеться платити ПДФО з тієї суми, зазначеної у договорі (тобто з підвищеною).

(2) Якщо угода буде визнана недійсною у зв'язку з будь-якою порочністю, то наслідки такої недійсності – приведення сторін угоди до початкового стану (тобто повернення всього того, що було передано за правочином). Це означає, що продавець буде змушений повернути покупцеві велику суму (тобто ту, яку сторони «намалювали» для банку у договорі).

(3) Існує ризик того, що Росреєстр з якихось причин відмовить у реєстрації переходу права власності, тобто, банально, угода зірветься. Тоді продавцю доведеться повертати покупцеві «суму» за розпискою (яка, насправді, ніколи й не передавалася). Довести те, що вона не передавалася практично неможливо. Тому продавець, можна сказати, потрапляє на цю суму за будь-якого розкладу.

Ризик покупця

Про нього вже було згадано раніше – невідповідність ціни нерухомості, встановленої договором, ринкової вартості, встановленої звітом про оцінку.

Якщо оцінка покаже, що у договорі завищена, то банк відмовить у видачі іпотечного кредиту на потрібну покупцем суму чи знизить її до ринкової ціни (тобто до тієї, що встановлено у звіті про оцінку).

Спільний ризик

Схема із завищенням, за своєю суттю, підпадає під склади злочинів, передбачених статтями 159, 159.1 Кримінального кодексу РФ (шахрайство та шахрайство у сфері кредитування).

Якщо схема розкриється (а розкрити її, наприклад, може той самий банк), то і покупець, і продавець можуть виїхати на кілька років у місця не настільки віддалені.

На закінчення відзначимо, що ці схеми досить поширені практично. Використовувати їх чи ні – справа суто кожного.

Сподіваюся, що стаття допоможе зорієнтуватися кожному з Вас у цьому питанні і Ви об'єктивно зможете віддавати звіт про те, на що йдете, і які підводні камені на Вас чекають.

Правове бюро "аутерлоєр" має великий досвід супроводу угод з нерухомістю як для фізичних осіб, так і для бізнесу.

Ми ретельно перевіримо контрагента за угодою і сам об'єкт нерухомості за більш ніж 35 критеріями благонадійності, підсвітимо Вам спірні моменти або дамо висновок.

Можете не сумніватися, що Ваша угода пройде безпечно та транспарентно.

Передплатникам телеграм-каналу правового бюро "аутерлоєр" ми надаємо БЕЗКОШТОВНУ первинну консультацію, а також знижку 10% на всі послуги нашого бюро.

Допомога Вам та Вашому бізнесу: